【2022年藍(lán)籌年會(huì)】樂乎羅意:租賃行業(yè)迎來大發(fā)展時(shí)代

符小茵2022-06-30 18:25

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 符小茵 6月30日,由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的2022年第19屆藍(lán)籌年會(huì)拉開帷幕,樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人、CEO羅意帶來了他對存量時(shí)代下租賃行業(yè)發(fā)展前景的思考。

他認(rèn)為,隨著房地產(chǎn)從快速增量市場轉(zhuǎn)向存量市場,租賃行業(yè)作為解決住宿問題的重要渠道,價(jià)值被前所未有地從幕后推到了前臺(tái)。

以下根據(jù)羅意演講整理:

租賃行業(yè)經(jīng)歷了七八年的市場沉淀,正在迎來一個(gè)規(guī)范理性、爆發(fā)的大時(shí)代。我今天的分享主要著眼于行業(yè),把我所理解的租賃行業(yè)的機(jī)會(huì)呈現(xiàn)給大家。

第一,關(guān)于住房租賃行業(yè)的市場和前景。租賃行業(yè)真正的發(fā)端是在21世紀(jì)的頭十年,伴隨著轟轟烈烈的商品房改革。現(xiàn)在租賃行業(yè)的多數(shù)從業(yè)機(jī)構(gòu),差不多都是在2010年前后開始創(chuàng)業(yè)的。到2021年行業(yè)發(fā)生了很多變化,這主要緣于整個(gè)房地產(chǎn)市場從快速增量市場轉(zhuǎn)向了存量市場。與此同時(shí),作為解決住宿問題的重要渠道——租賃的賽道,它的價(jià)值被前所未有地從幕后推到了前臺(tái)。

租賃市場大爆發(fā)的底層邏輯還是來自于需求。從第七次全國人口普查的數(shù)據(jù)來看,流動(dòng)人口的規(guī)模從2020年的2.9億變成2021年的3.8億。城市人口流動(dòng)性的增加自然而然也增加了對住房的需求。

因?yàn)樯唐贩扛咚僭鲋档念A(yù)期下降,以及各個(gè)城市的購房門檻依舊不低,因此大部分流動(dòng)人口的住房需求還是需要通過租賃行業(yè)的發(fā)展?jié)M足。在這種背景下,和發(fā)達(dá)國家的租賃市場相比,無論是租賃房屋的占比,還是租賃人口的占比,兩方面中國都還有非常長足的增長窗口,預(yù)估長租市場的市場規(guī)模到2025年會(huì)超過3萬億。

第二,當(dāng)下行業(yè)的實(shí)際情況,近四年R4租賃地塊的成交已經(jīng)過200幅,大部分集中在上海;集體土地租賃項(xiàng)目超過160個(gè)試點(diǎn),主要集中在北京;去年國家對于非居改居的產(chǎn)業(yè)政策也做了非常詳細(xì)的落地,包括北京推出的加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案,也給出了非常明晰的五種非居資產(chǎn)改居住的通道。這些都構(gòu)成了未來租賃市場的資產(chǎn)來源。事實(shí)上,房地產(chǎn)經(jīng)過二三十年的高速增長,沉淀下來有大量的低價(jià)值資產(chǎn)、洼地資產(chǎn)可以成為租賃市場的資產(chǎn)來源。

高和資本去年為什么非常堅(jiān)定地做租賃住房資產(chǎn)?因?yàn)樗麄冋J(rèn)為,中國2021年房地產(chǎn)市場的發(fā)展,就好像美國的1986年,也是從高速發(fā)展時(shí)代轉(zhuǎn)向新階段,從新增為主到存量為主,當(dāng)時(shí)市場上也誕生了許多全球知名的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)比如黑石、鐵獅門等。也就是說,在國內(nèi)房地產(chǎn)高速發(fā)展之后,資管時(shí)代會(huì)到來。我們現(xiàn)在在等一些城市的產(chǎn)業(yè)政策更加明確、具體,甚至要落到城市的區(qū)級政府,比如海淀,比如上海的某個(gè)區(qū)。

第三,為什么租賃行業(yè)有這樣的機(jī)會(huì)?剛才講到房地產(chǎn)的增速見頂,但房子的價(jià)值不能只停在原地,甚至不產(chǎn)生價(jià)值了,我們必須要把它盤活。現(xiàn)在的市場形勢也倒逼著房地產(chǎn)商清點(diǎn)自己的資產(chǎn),清點(diǎn)后的資產(chǎn)流向市場或者自持運(yùn)營,這些都大大增加了不動(dòng)產(chǎn)資管底層資產(chǎn)池的量。

另一方面,這幾年全球都面臨著經(jīng)濟(jì)下行的壓力,在其他資產(chǎn)門類項(xiàng)目回報(bào)不好的情況下,長租行業(yè)憑著穩(wěn)定的特性可以穿越周期,變成了避險(xiǎn)的資產(chǎn)門類。此外,REITs出來后,大額的錢、閑置的錢、長周期的錢、便宜的錢就能進(jìn)入到租賃賽道中做資產(chǎn)配置。

第四,2021-2025年是行業(yè)轉(zhuǎn)換的五年。因?yàn)樽赓U行業(yè)的窗口已經(jīng)在徐徐打開。在2021年之前,所有從業(yè)企業(yè)都是以包租作為主要的展業(yè)來源。但是規(guī)?;獾哪芰蜕虡I(yè)模式的容錯(cuò)能力是飽受置疑的,因?yàn)樵诎獾那闆r下,所有風(fēng)險(xiǎn)都需要包租機(jī)構(gòu)承擔(dān)。如果整個(gè)行業(yè)的效能衰減,再碰上經(jīng)濟(jì)的起伏周期,包租機(jī)構(gòu)便很難支撐。現(xiàn)在資管機(jī)構(gòu)進(jìn)來,能夠讓包租機(jī)構(gòu)變成專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu),服務(wù)真正的業(yè)主方,比如國有平臺(tái)公司或者地產(chǎn)基金,展業(yè)模式也不再像當(dāng)年那么單一。

第二個(gè)窗口層面,隨著國家各種政策的出臺(tái),必然會(huì)有更多房子、土地,進(jìn)入到這個(gè)賽道,拉動(dòng)更多需求,涵養(yǎng)更多的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)、運(yùn)營服務(wù)企業(yè)。

對于租賃機(jī)構(gòu)來說,經(jīng)過前幾年洗牌,現(xiàn)在還能停留在這個(gè)市場上的,多多少少都具備了一定的規(guī)模。未來五年則是機(jī)構(gòu)可以在規(guī)?;嫌羞M(jìn)一步突破機(jī)會(huì)的五年。不過,競爭也會(huì)非常激烈,因?yàn)橹袊氖袌鑫撕芏鄧馔械年P(guān)注,他們有比較成熟的體系。

上一個(gè)五年是整個(gè)行業(yè)打底的階段,下一個(gè)五年如果租賃企業(yè)想再上一個(gè)臺(tái)階,那么需要想清楚,10年甚至20年之后我們在行業(yè)之中能提供什么價(jià)值和該處于什么地位。

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城市與不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營部記者
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