經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 當(dāng)前市場形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一次深度調(diào)整，此次調(diào)整對許多房地產(chǎn)企業(yè)來說也意味著一次流動性的信用危機(jī)。6月30日，在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的2022藍(lán)籌年會上，睿觀研究院院長郝炬做了關(guān)于當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)如何度過難關(guān)的分享，并探討了房地產(chǎn)長效機(jī)制的優(yōu)化空間。分析房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何打造新模式，尋求持續(xù)的發(fā)展。

郝炬認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要用5-10年的時間實(shí)現(xiàn)新模式的增長，從目前高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險模式向產(chǎn)業(yè)鏈聚合、存量資產(chǎn)管理、后端專業(yè)服務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，形成穩(wěn)增長、穩(wěn)周轉(zhuǎn)、低風(fēng)險的持續(xù)發(fā)展模式。

以下內(nèi)容節(jié)選自郝炬發(fā)言：

房地產(chǎn)行業(yè)從2006年到今年已經(jīng)走過16個年頭。而當(dāng)前，行業(yè)正處于深度的調(diào)整之中，即使到今年5月份，市場相應(yīng)的數(shù)據(jù)還有待于進(jìn)一步恢復(fù)。

從行業(yè)整體發(fā)展歷程來看，行業(yè)正在經(jīng)歷第四次調(diào)整。這次調(diào)整從數(shù)據(jù)上來看比之前的挑戰(zhàn)更大。房地產(chǎn)投資規(guī)模增長的速度在2022年4、5月份，有史以來第一次跌破了0，而這之前歷史最低點(diǎn)是在2015年，增速為1%。今年1-5月份房地產(chǎn)整體銷售端和去年同期比仍有較大下滑，融資端仍處于低勢狀態(tài)，在這種情況之下房地產(chǎn)企業(yè)該怎么應(yīng)對呢？

第一是止血，通過包括政府政策的引導(dǎo)調(diào)整，加快銷售回血。但市場回暖需要時間。

第二是合理優(yōu)化資產(chǎn)，這也是現(xiàn)在大部分地產(chǎn)商在做的，將部分資產(chǎn)盤活來釋放現(xiàn)金，短期補(bǔ)血。同時精兵簡政，減少自身的持續(xù)支出。

我把這次行業(yè)調(diào)整定位為一次房地產(chǎn)企業(yè)的流動性信用危機(jī)。其中要恢復(fù)的，很重要的一點(diǎn)就是增信，而增信對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，光靠自身是做不到的，需要政策引導(dǎo)和政府支持。包括相關(guān)資本市場的合理推進(jìn)，通過募資、直接融資引入戰(zhàn)投來改善資本結(jié)構(gòu)。對于一些經(jīng)營收益不錯的持有化資產(chǎn)，加速資產(chǎn)證券化的推進(jìn)，提高資產(chǎn)的流動性。

穩(wěn)步調(diào)整杠桿也是房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的問題。這也讓很多企業(yè)感到力不從心，銷售預(yù)期下滑，融資端口資金流入大幅減少的情況下，能做的更多是減少支出和盤活資產(chǎn)。

而房地產(chǎn)作為大宗資產(chǎn)，行情下滑時，處置過程中流動性差，打折力度高。打折力度過大會導(dǎo)致最終房地產(chǎn)企業(yè)資不抵債。增信需要政策以及資本對房地產(chǎn)企業(yè)給予合理的支持和引導(dǎo)。

第三是轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)都在探討未來的發(fā)展，包括這一階段如何聚焦提效，歸合主業(yè)。以前行情好的時候，很多無效資產(chǎn)，不適當(dāng)?shù)耐顿Y都應(yīng)該適度回歸縮表來降低負(fù)債，通過增加未來現(xiàn)金標(biāo)準(zhǔn)來提高企業(yè)安全墊。

最后是回歸客戶，進(jìn)一步提升產(chǎn)品競爭力，同時精選方向，在未來5-10年內(nèi)打造新的模式，這些都是地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下的應(yīng)對方式。我相信通過房地產(chǎn)行業(yè)本身的韌性和相關(guān)政策的引導(dǎo)和支持，以及我們房地產(chǎn)企業(yè)自身的積極努力，一定能夠渡過這次難關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有賴于行業(yè)長效機(jī)制的建立，房地產(chǎn)長效機(jī)制的優(yōu)化空間在什么地方？我認(rèn)為要從以下幾點(diǎn)進(jìn)行關(guān)注，并持續(xù)調(diào)整，不斷推進(jìn)。

第一是人地錢要匹配?，F(xiàn)在整體市場大盤，房地產(chǎn)行業(yè)大勢偏弱的情況下，依然會有些三四線城市供過于求，銷售不暢。而有的一二線城市還會出現(xiàn)日光盤，在政府的限價之下與周邊二手盤形成價格倒掛，消費(fèi)者購買意愿非常高。我們必須對區(qū)域的人、地、錢之間的匹配性關(guān)系進(jìn)行引導(dǎo)，解決需求和供給之間的匹配，讓有需求的城市和區(qū)域增加土地和房產(chǎn)供給。

有很多專家提到相關(guān)一些建議，比如土地指標(biāo)的全國性市場化流轉(zhuǎn)，包括在全國城市化的土地供給結(jié)構(gòu)方面的調(diào)整，人員流動性的加速推動，這是很重要也是最根本的。在中國城市化的穩(wěn)步推進(jìn)的過程中，人口流入?yún)^(qū)依然有良好的市場需求。

第二是結(jié)構(gòu)要均衡。在過去十年當(dāng)中，發(fā)展最快的行業(yè)是商品房。從供給結(jié)構(gòu)來看，我認(rèn)為在未來，要通過合理的供給結(jié)構(gòu)解決不同層面人的需求的問題。用老政策中提到的一句話叫“低端有保障，中端有供給，高端有市場。”

不同層面采取的方式是不同的。應(yīng)該針對消費(fèi)能力和需求端，解決普通老百姓基本的居住問題。既有廉租房、保障房，中端首置也有相關(guān)的限價商品房。而對于具有消費(fèi)力的一些高端人群，要把價格放開讓他購買，讓他們有改善的空間。這才是我們提到的合理的結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)要均衡。

最后是政策協(xié)同。在2019年、2020年的時候，我們明確提出房地產(chǎn)整體行業(yè)的長效轉(zhuǎn)型，比如去杠桿，三條紅線等政策，這些政策推進(jìn)過程中，行業(yè)在往前穩(wěn)步在走，但這個過程需要我們中央和地方，以及各部委之間的政策持續(xù)地合理協(xié)調(diào)，才有可能推進(jìn)整個行業(yè)更進(jìn)一步的穩(wěn)定發(fā)展。

因?yàn)槿绻麤]有有效的政策引導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和持續(xù)發(fā)展是面臨很大困難的。比如向持有方面轉(zhuǎn)型過程當(dāng)中，如果沒有合理的類REITs產(chǎn)品，公募REITs這樣一些金融產(chǎn)品的支持，轉(zhuǎn)型趕快的企業(yè)會面臨更大的挑戰(zhàn)。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，需要進(jìn)一步思考下一步的轉(zhuǎn)變。關(guān)于怎么來打造新模式，尋求持續(xù)的發(fā)展，我有以下幾個建議：

第一，堅(jiān)定信心，回歸主業(yè)。我們面臨的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了四次大調(diào)整，2008、2009年，2011、2012年，2014、2015年，2021-2022年這是第四次，這個行業(yè)本身就具備強(qiáng)波動性的特點(diǎn)。

但我們依然面對的是十幾萬億的市場。所以回歸主業(yè)，做好我們本職是最主要的工作，房地產(chǎn)企業(yè)需要堅(jiān)定未來長期發(fā)展的信心。

第二是戰(zhàn)略聚焦，合理取舍。前些年出現(xiàn)的問題體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)本身，很重要的一點(diǎn)是整體增長規(guī)模過快使得財(cái)務(wù)杠桿過高，資產(chǎn)總量過大。在這個過程當(dāng)中，安全墊，包括現(xiàn)金，財(cái)務(wù)安全方面出現(xiàn)了一些需要提升的地方。我想我們在這個基礎(chǔ)上必須實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略聚焦，聚焦于人口流入，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，未來有需求的一些城市和區(qū)域，來縮短我們的戰(zhàn)線，提高我們的管理效率。在業(yè)態(tài)方、區(qū)域、業(yè)務(wù)方面大膽、堅(jiān)決地取舍。

第三，未來一定是財(cái)務(wù)穩(wěn)健，持續(xù)發(fā)展的時代，沒有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，房地產(chǎn)企業(yè)是很難活得健康，活得長久。去杠桿依然是持續(xù)長期的工作，我認(rèn)為未來，房地產(chǎn)企業(yè)在凈負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金的持有比例各方面要通過各種方式提高自身的安全墊，降低行業(yè)波動帶來的影響。

第四是高效周轉(zhuǎn)。這個高效周轉(zhuǎn)跟之前的不一樣，之前房地產(chǎn)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)很大一部分是通過高杠桿來實(shí)現(xiàn)的，我認(rèn)為在這次運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)依然要保持合理的較高水平的周轉(zhuǎn)，穩(wěn)定周轉(zhuǎn)效率。

通過減少土地庫存，加快庫存周轉(zhuǎn)，有點(diǎn)像制造業(yè)學(xué)習(xí)，實(shí)現(xiàn)一種“零庫存的”運(yùn)動模式。“零庫存”是一個概念，地產(chǎn)企業(yè)無法真正做到，但通過這種方式來提高周轉(zhuǎn)效率，資金的使用效率這對于房地產(chǎn)企業(yè)來講也是非常重要的。

第五回歸初心，回歸我們的客戶。從簡單的規(guī)模增長，做大規(guī)模的發(fā)展模式轉(zhuǎn)向回歸客戶，穩(wěn)健發(fā)展。把產(chǎn)品做好，真正解決客戶的痛點(diǎn)。同時在技術(shù)、整體品質(zhì)智能化和綠色低碳等各方面實(shí)現(xiàn)有效的突破。

最后是精選合理方向，未來持續(xù)實(shí)現(xiàn)新業(yè)務(wù)的第二曲線增長，這樣才能夠真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)從傳統(tǒng)的增量銷售到存量運(yùn)營或輕資產(chǎn)服務(wù)等各方面轉(zhuǎn)型，這是我們看到的房地產(chǎn)企業(yè)下一步的轉(zhuǎn)變。

在這個過程當(dāng)中，應(yīng)該如何打造第二曲線？

第一個方向是產(chǎn)業(yè)鏈聚合，包含三部分。首先是從之前整合式的傳統(tǒng)開發(fā)向智能制造建筑轉(zhuǎn)變，能夠更高效、高科技，從整體建造過程中更低成本，來提高建造的科技含量，降低成本，提高建筑效率。通過對產(chǎn)業(yè)鏈能力掌控提升，來提升自身的競爭力，比如建筑科技、低碳節(jié)能、智能機(jī)器人等各方面。

第二是輕資產(chǎn)代建，這個方面已經(jīng)有很多企業(yè)在探索，也涌現(xiàn)出了一部分上市公司，第三是在銷售環(huán)節(jié)的地產(chǎn)交易服務(wù)，牢牢把住我們傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)核心產(chǎn)業(yè)鏈條當(dāng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，并在這個領(lǐng)域做到有競爭力，這是我們強(qiáng)化主業(yè)很重要的手段和方式。

方向二是資產(chǎn)管理，從增量銷售向存量運(yùn)營的轉(zhuǎn)變。這種模式在運(yùn)作過程中未來資產(chǎn)管理是投、融、管、退的閉環(huán)，有很多業(yè)態(tài)，比如寫字樓、商業(yè)、物流地產(chǎn)、酒店、長租公寓等，都是大家在探討的。

但這些運(yùn)作模式需要幾個方面的支持，一個是需要我們認(rèn)清楚，這種模式跟原先的地產(chǎn)銷售是有巨大的區(qū)別，是一種長、慢、要有合理的資金匹配，要形成專業(yè)的輕資產(chǎn)能力的運(yùn)作模式。

同時，利潤從一次性銷售回現(xiàn)轉(zhuǎn)變成持續(xù)的現(xiàn)金回流。我想這需要清醒的認(rèn)識，同時需要匹配的金融政策的支持。尤其是未來投、融、管、退中退的環(huán)節(jié)，如何通過公募REITs這類的一些金融工具來實(shí)現(xiàn)最后資產(chǎn)的退出。

第三個方向是做后端專業(yè)服務(wù)，從重資產(chǎn)投資開發(fā)向后端資產(chǎn)服務(wù)轉(zhuǎn)變。大部分地產(chǎn)公司也都在做相關(guān)的嘗試，伴隨目標(biāo)客戶的不同，有2C端的業(yè)主服務(wù)，也有2B端的商務(wù)企業(yè)服務(wù)，也有2G端的政府公建服務(wù)、城市服務(wù)等。這些領(lǐng)域已經(jīng)開始有很多企業(yè)，包括地產(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)旗下的物業(yè)公司做了很多有益的嘗試，未來我認(rèn)為在社區(qū)的私域零售、團(tuán)餐服務(wù)、設(shè)施設(shè)備管理等方面具備良好的發(fā)展前景。我想通過持續(xù)努力，房地產(chǎn)企業(yè)在未來一段時間能逐步形成第二發(fā)展曲線。

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是邊破邊立，而不是先破后立，要在原有模式維持下逐步地實(shí)現(xiàn)合理的轉(zhuǎn)型，持續(xù)轉(zhuǎn)型發(fā)展，打造一種新模式。

在未來,房地產(chǎn)企業(yè)可能要用5-10年的時間實(shí)現(xiàn)新模式的增長，從現(xiàn)在的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險模式向產(chǎn)業(yè)鏈聚合、存量資產(chǎn)管理、后端專業(yè)服務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，形成穩(wěn)增長、穩(wěn)周轉(zhuǎn)，相對低風(fēng)險的持續(xù)發(fā)展模式。

人們總是關(guān)注眼下的困境，而往往忽視未來長期發(fā)展趨勢，我們要清醒認(rèn)識到中國還處在快速城市化進(jìn)程中，有著十幾萬億的巨大空間，因此地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)定信心，找回初心，樹立恒心，跨躍短期困難之后一定會走出持續(xù)發(fā)展新模式。