經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 張雅楠 在房地產(chǎn)行業(yè)的深度盤整期，太古地產(chǎn)似乎是最不受影響的地產(chǎn)企業(yè)之一。

2022年3月承諾投放的千億港元投資，在兩年時間里，太古地產(chǎn)已經(jīng)落實60%。其中，承諾投向內(nèi)地的500億港元，落實了70%。

實際上，長期合作伙伴遠洋集團在走向債務(wù)違約的過程中，給太古地產(chǎn)帶來了不小的直接影響。

2024年6月7日，遠洋集團的公告顯示，對遠洋集團所持頤堤港二期股份，中國人壽有意向購買其中的49.895%，太古地產(chǎn)有意向購買其中的14.895%。若交易完成，太古地產(chǎn)、中國人壽、將臺鄉(xiāng)將分別持有頤堤港二期49.895%、49.895%、0.21%的權(quán)益。

太古地產(chǎn)和遠洋集團自2007年開始相繼合作了北京頤堤港、成都太古里、北京頤堤港二期等城市級乃至世界級的商業(yè)地產(chǎn)項目。在17年的時間里，雙方分工明確保持項目良好運行的合作方式，一直為行業(yè)稱道。

2022年，這一情況發(fā)生了劇變。

為應(yīng)對到期債務(wù)，遠洋集團先是將所持頤堤港一期股權(quán)出售給大股東中國人壽，籌得30億元，后忍痛出讓所持成都太古里股權(quán)，回血55億元。太古地產(chǎn)實現(xiàn)了對成都太古里的全資持有。

隨著頤堤港二期項目股權(quán)的變化，太古地產(chǎn)的朋友圈也在悄然發(fā)生改變。細數(shù)這幾年的新拓項目會發(fā)現(xiàn)，太古地產(chǎn)已累積起一個堪稱豪華的合作伙伴陣容。

在北京，中國人壽大幅置換了遠洋集團在合作項目中的地位；在上海，太古地產(chǎn)與陸家嘴集團合作開發(fā)前灘太古里后，又參與開發(fā)兩幅包括住宅用地在內(nèi)的浦東新區(qū)核心地塊；在廣州，攜手珠江實業(yè)開發(fā)廣州第二個商業(yè)項目；在西安，跟當(dāng)?shù)貒蠛献髟谑澜缥幕z產(chǎn)小雁塔旁開發(fā)西安太古里；在海南，與中免股份合作開發(fā)三亞太古里。

這種城市級地標商業(yè)項目的開發(fā)，往往被地方政府寄予厚望，后續(xù)的開發(fā)運營更是長期工程。穩(wěn)定，是雙方的基礎(chǔ)訴求；超越，是太古地產(chǎn)對自身的要求。在近期接受經(jīng)濟觀察報專訪時，太古地產(chǎn)全球行政總裁彭國邦多次提及，要做出提高行業(yè)標準的產(chǎn)品以及世界級的項目。

從太古地產(chǎn)的發(fā)展歷程看，它似乎從不缺乏耐心和創(chuàng)造力。

作為太古地產(chǎn)在內(nèi)地的第七個發(fā)展項目，西安太古里將是太古地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展水準的最高代表。

曾有雙碳行業(yè)人士向經(jīng)濟觀察報“吐槽”，西安太古里的減碳目標要求太高，市場上缺乏成熟的供應(yīng)商能幫它完成。經(jīng)濟觀察報向彭國邦求證，他笑著說，這不是真的。

這不得不提及太古地產(chǎn)另一個合作伙伴清華大學(xué)。2011年，太古地產(chǎn)與清華大學(xué)建筑學(xué)院共同成立“建筑節(jié)能與可持續(xù)發(fā)展聯(lián)合研究中心”， 中國工程院院士江億為首的清華團隊以技術(shù)研究和太古地產(chǎn)的工程實踐結(jié)合，推動建筑領(lǐng)域的技術(shù)創(chuàng)新及應(yīng)用。迄今為止，這一合作持續(xù)了14年。

在運營碳排放方面，目前，西安太古里已經(jīng)開始安裝地源熱泵管道，深的有地下2.5千米，淺的也有150米，能夠滿足項目60%的能源需求。清華大學(xué)為此提供了技術(shù)評估支持。

對隱含碳排放，西安太古里希望較太古地產(chǎn)的現(xiàn)有建筑進一步降低20%。所有用于西安太古里的混凝土，都是低碳混凝土，包含可回收礦渣和粉煤灰。且只要能夠做到的部分，都會使用隱含碳排放更低的木結(jié)構(gòu)代替混凝土結(jié)構(gòu)。

可持續(xù)發(fā)展一直是太古地產(chǎn)的核心目標，而品牌組合向重奢汰換調(diào)升，則是太古地產(chǎn)幾大項目近期的鮮明特點。

例如，北京三里屯太古里北區(qū)碩大的LV和DIOR圍擋，已經(jīng)吸引了無數(shù)潮流人士前來打卡；更早的時候，陪同LV總裁伯納德·阿爾諾參觀的成都太古里總經(jīng)理伍玉珊因獨特的松弛感出圈。這些細節(jié)都展示了太古地產(chǎn)的另一重朋友圈，全球一線品牌商。

在近期的專訪中，針對頤堤港二期股東轉(zhuǎn)變、品牌組合向重奢調(diào)升，以及房地產(chǎn)市場前景等問題，彭國邦向經(jīng)濟觀察報進行詳細回應(yīng)。

關(guān)于頤堤港二期

經(jīng)濟觀察報：雖然堅持了很久，但遠洋地產(chǎn)已經(jīng)實質(zhì)性違約，頤堤港二期現(xiàn)在的進展如何？太古地產(chǎn)受到的影響是什么？

彭國邦：太古地產(chǎn)和遠洋集團有長期且成功的合作，包括成都太古里和北京頤堤港。當(dāng)前市場的環(huán)境對遠洋來說變了，他們也在調(diào)整業(yè)務(wù)的各方面。

頤堤港二期目前仍在建設(shè)中，我們會推進它的落成。頤堤港二期的第一期會在約兩年內(nèi)入市。

二期一共有7棟寫字樓，目前西側(cè)的寫字樓已經(jīng)封頂，有3棟寫字樓還在建設(shè)中。

經(jīng)濟觀察報：遠洋還在繼續(xù)投入嗎？

彭國邦：中國人壽已經(jīng)是頤堤港一期的合作伙伴，和太古地產(chǎn)分別持股50%。你可能也注意到中國人壽此前發(fā)了公告，他們在公告中表達了想要收購頤堤港二期近半權(quán)益的意向。這能夠為頤堤港二期提供一個強勁的合作伙伴。對頤堤港項目來說，是很好的消息。

經(jīng)濟觀察報：從體量和險資的特點來講，中國人壽具備成為好伙伴的潛力。

彭國邦：頤堤港二期的總投資額達230億元人民幣，我們也希望找到一個有長期愿景的合作方。北京市朝陽區(qū)政府對這個項目也有著相同的愿景。這是很鼓舞人心的。

經(jīng)濟觀察報：保險公司也需要優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果去市場上尋找類似標的，并不容易。

彭國邦：這是一個很好的“聯(lián)姻”。

關(guān)于調(diào)升重奢比例

經(jīng)濟觀察報：北京三里屯太古里北區(qū)和上海興業(yè)太古匯的品牌汰換方向都是重奢，做出這種調(diào)整的原因是什么？頻繁汰換潮流品牌是不是一件低性價比的事？

彭國邦：太古地產(chǎn)希望做潮流的引領(lǐng)者，和零售伙伴合作一直走在潮流的前端。特別是疫情期間，這些奢侈品品牌也表現(xiàn)出很強的品牌力和意愿跟我們合作發(fā)展新的大型旗艦店。所以，我們抓住機會對三里屯太古里北區(qū)進行調(diào)改升級。這里的LV、DIOR未來會是世界級的旗艦店，對太古里南區(qū)形成很好的補充。

打造合適的零售組合是需要花費時間的。三里屯太古里從2008年開始運營，前15年的口號是“一起潮玩”，它的成功反映了我們的投資質(zhì)量，和我們對三里屯作為全球零售目的地的信心?，F(xiàn)在，我們的項目、三里屯地區(qū)、這里的顧客以及我們的零售伙伴這個組合都發(fā)展到了一定成熟度，因此項目的口號去年也更新為“潮不停流”，我們認為現(xiàn)在是很好的時機去升級整個北區(qū)的租戶組合。

上海靜安區(qū)的興業(yè)太古匯也有類似情況。項目在2017年開業(yè)時，整個上海的零售商業(yè)競爭非常激烈。經(jīng)過多年發(fā)展，興業(yè)太古匯已經(jīng)成為南京西路商圈一個成功的商業(yè)項目。過去幾年，興業(yè)太古匯的發(fā)展成熟，讓我們有信心開啟新一輪的調(diào)改升級。一些奢侈品品牌和國際品牌也很積極跟我們在這個項目上合作。

我們希望興業(yè)太古匯能夠成為南京路商圈的一個商業(yè)中心，帶來世界級的零售、餐飲和文化體驗，我們認為這些元素對成功的社區(qū)營造是比較完美的組合。

經(jīng)濟觀察報：顧客成熟度怎么體現(xiàn)，有沒有一個評價標準？

彭國邦：在過去幾年，我們大量投入CRM（客戶關(guān)系管理）系統(tǒng)的升級，這讓我們更了解顧客的需求，同時我們還跟合作的零售品牌建立了極強的戰(zhàn)略關(guān)系。這些信息加在一起，讓我們更加了解顧客想要什么。

經(jīng)濟觀察報：和北京SKP、上海恒隆廣場這類重奢型的商業(yè)項目相比，太古地產(chǎn)做重奢的差異化在哪里？

彭國邦：我們的愿景是打造體驗式的消費，不僅僅是零售，還包括餐飲、文化藝術(shù)和有趣的活動，把這些結(jié)合在一起，為顧客提供升級的體驗，讓顧客覺得這里有趣，有獲得感，有理由想留下來，并愿意多次前來。

我們在內(nèi)地已落成開業(yè)6個項目，我們希望它們成為各自城市的名片，比如三里屯太古里是北京的一張名片，希望大家來北京就想到要來三里屯、逛太古里，在這里感受跟北京這座城市及跟三里屯社區(qū)的連接。這是我們想努力實現(xiàn)的目標。

經(jīng)濟觀察報：投資物業(yè)估值下降是整個地產(chǎn)行業(yè)都面臨的問題，這個問題有可能修復(fù)嗎？還是只能交給周期？這個周期是多長呢？

彭國邦：某種程度上，去年我們在香港的寫字樓物業(yè)確實經(jīng)歷了估值的下降，有一部分原因是租金收益減少，也是市場整體供過于求，這要交給市場周期。當(dāng)需求回升了，租金會走強，估值也會提升。

不過我們零售物業(yè)的租金收益表現(xiàn)還是不錯的，這也能提升我們零售物業(yè)的估值，仍然有一些上行空間。

需要注意的是，公平值損益的變化不是現(xiàn)金性質(zhì)的，所以估值下降不會影響我們的現(xiàn)金流及基本盈利。我們的資產(chǎn)負債表依然強勁，貸款和負債率相對較低。公司很健康，也不會改變對內(nèi)地的投資策略。

關(guān)于房地產(chǎn)市場

經(jīng)濟觀察報：在香港，我參觀過一個太古地產(chǎn)的樓盤，換算一下，單價大概在每平方米50萬元。目前，中國內(nèi)地房地產(chǎn)的調(diào)控思路是“保障+市場”，政府會負擔(dān)起更多保障性住房的建設(shè)任務(wù)，高端改善型的產(chǎn)品未來受到的價格管制會減少。在市場化住宅的范疇里，中國內(nèi)地需要什么樣的住宅產(chǎn)品？

彭國邦：從最初的太古城開始，我們在香港的住宅產(chǎn)品就有不同的定位，一部分是比較高端的住宅，也有一部分是比較中產(chǎn)的住宅。你參觀的Eight Star Street是一個體量比較小但很特別的項目，總共有37套房子，其中35套已經(jīng)售出。

去年，我們決定在上海推出公司在內(nèi)地的首個住宅產(chǎn)品。我們跟陸家嘴集團在上海浦東合作開發(fā)兩個新項目，目前前灘21號項目已預(yù)售94%，表現(xiàn)非常好。另一個項目位于洋涇，有1.5公里沿江景觀，一共有10棟住宅樓，能讓我們把開發(fā)高品質(zhì)住宅的許多經(jīng)驗帶到上海，打造獨特的居住體驗。

經(jīng)濟觀察報：香港撤銷樓市管控措施后，樓市的真實表現(xiàn)是怎樣的？

彭國邦：在香港，政府“撤辣”對市場信心的回升、市場回暖是有幫助的。但是整個市場目前比較疲軟，價格也在下行，需要時間才能恢復(fù)。如果利率下調(diào)，預(yù)計下半年能看到一些回暖的跡象。

經(jīng)濟觀察報：過去幾年，內(nèi)地的大部分房地產(chǎn)企業(yè)都感受到了處境的艱難，這種難來自宏觀經(jīng)濟環(huán)境，以及房地產(chǎn)行業(yè)具體的融資和銷售困境。對太古地產(chǎn)來說，你們會有感覺難的時刻嗎？

彭國邦：過去的幾年，尤其是疫情，對許多行業(yè)都是很大的挑戰(zhàn)，特別是對房地產(chǎn)行業(yè)。

太古地產(chǎn)此前在內(nèi)地沒有住宅產(chǎn)品，因此我們沒有受到這方面的影響。我們聚焦于在一線城市和新一線城市的核心區(qū)域打造產(chǎn)品，且采取了審慎的財務(wù)策略。在拓展新項目時，我們對地塊的選擇堅持嚴格的標準和節(jié)制的態(tài)度。這些都幫助我們在過去幾年平穩(wěn)地度過了風(fēng)暴。

整個地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷市場周期，我們對內(nèi)地的長期前景非常有信心，這也是為什么公司在2022年決定投資500億港元到中國內(nèi)地的發(fā)展。截至目前，500億港元中的70%已經(jīng)承諾投放了。

我們?yōu)樽约涸O(shè)定了極高的標準，對目前在內(nèi)地開發(fā)的兩個品牌——太古里和太古匯很有信心。太古里這個產(chǎn)品線從北京三里屯，到成都、上海、西安、三亞，每一次我們都在推動自己不斷提高標準，希望打造出提高行業(yè)標準的產(chǎn)品，為顧客創(chuàng)造真正獨特的零售體驗。

每一個項目，我們都希望在可持續(xù)發(fā)展上更進一步。2023年，太古地產(chǎn)在道瓊斯可持續(xù)發(fā)展世界指數(shù)地產(chǎn)管理及發(fā)展業(yè)界排名世界第二。

我們對推進數(shù)字化轉(zhuǎn)型的投入也很大，以期為顧客提供更好的數(shù)字化體驗和線下體驗。

這些都是非常有挑戰(zhàn)性的工作，但正如我所說，我們對業(yè)務(wù)持長遠眼光，對未來很有信心。

經(jīng)濟觀察報：有一個很流行的說法叫“做時間的朋友”。

彭國邦：從過去幾年看，我們加速了在內(nèi)地的投資，但總體策略沒有改變。很棒的一點是我們在內(nèi)地有很好的團隊，在幾個核心城市都在建立新的團隊，大家都在努力工作。我們很高興有機會進一步優(yōu)化升級三里屯太古里，很感謝政府也做了很多努力，包括將有新的地鐵站連通，這些都讓我們對三里屯的未來充滿信心。既然三里屯太古里發(fā)展順利，我們有信心在內(nèi)地的其他項目也會順利推進。