經濟觀察網 記者 田國寶 6月19日，在經濟觀察報主辦的第二十一屆（2024）藍籌年會上，社科院大學城鄉(xiāng)建設經濟系教授，住建部政策研究中心研究員、原主任陳淮發(fā)表了題為《房地產的未來發(fā)展方向》的演講。

陳淮說，房地產發(fā)展的新模式實際上就是均衡發(fā)展的模式，包括產業(yè)鏈條上的風險均衡配置、大中小城市協調發(fā)展、完善市場與保障體系、建立供求關系的良性自我調節(jié)機制等四個方面。

以下內容根據陳淮演講內容整理：

房地產仍將是國民經濟支柱產業(yè)

第一，城鎮(zhèn)化歷史進程從粗放向集約和高質量方向轉變。

房地產是城鎮(zhèn)化歷史進程中的一個角色，我們正在把幾千年來大多數人住鄉(xiāng)下的民族、社會、經濟體，轉變?yōu)榇蠖鄶等俗〕鞘欣锏拿褡?、社會、經濟體，這個過程叫做城鎮(zhèn)化。

我們的城鎮(zhèn)化正在走出粗放的階段。粗放在哪里？舉個例子，目前我們的城市建設中有危改、舊改、棚改、城中村改造、城市更新，這些概念聽起來好像差不多，但實際上各有各的政策、定義和適用范圍。

危改是原地拆除重建；舊改基本不拆房子；棚改原來只適用于遠離大城市的大型國有工礦企業(yè)職工集中居住區(qū)范圍，后來才擴大到三四線城市的老舊危房區(qū)；城市更新是增量資源投入帶動存量資源的價值再開發(fā)，要兼顧開發(fā)商、政府、購房者、居住者、街坊鄰居和公共利益，城市發(fā)展與文脈傳承密切結合，還涉及城市發(fā)展、城市產業(yè)升級。

為什么有這么多樣的住房改造政策？因為前期快速發(fā)展的過程中遺留著大量粗放發(fā)展的短板。北京的朝陽、海淀、豐臺三個區(qū)住著200萬農民工，比北京市政府這么多年提供的廉租房多幾十倍，這部分人的住房是農民出租屋提供的。

我們正在走出粗放發(fā)展的過程，走向集約化、高質量的發(fā)展階段。今年住建領域的任務是城中村改造、保障房建設和平急兩用的基礎設施。這說明我們正在補粗放階段的短板。

第二，人民群眾對美好生活的向往正從衣食保暖向更高層次邁進。

十九大報告指出，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。人民對美好生活的向往要求在居住條件改善基礎上進行消費結構升級，要求全面小康后有私人財富累積。房子是私人財富最重要的體現，理所當然包含在對美好生活的向往中。滿足人們對“住得好一點、活得好一點”的需求是經濟發(fā)展最重要的目標。如果這個方向不變，房地產就依然是支柱產業(yè)。

第三，擴大內需、建立國內大循環(huán)、應對國際大變局需要強大的物質基礎。

應對國際大變局需要發(fā)展國內和國際兩個循環(huán)，立足于國內大循環(huán)是應對國際大變局的最重要措施之一。要建立國內大循環(huán)，就要建立強大的物質基礎。滿足老百姓住在城里、改善居住條件下的消費結構升級，才能夠建立起國內大循環(huán)，建立起能夠參與國際競爭、成為世界一流經濟體的國際大循環(huán)。

第四，技術進步的挑戰(zhàn)、中國式的現代化戰(zhàn)略要求民富基礎上的國強。

國強不是打遍天下無敵手，而是要落實在讓人民過上富裕的、健康的、文明的、快樂的好日子上面。這個好日子面臨一個挑戰(zhàn)，就是如何在國際技術競爭中占據上游。我們不知道最新的技術進步會帶來什么挑戰(zhàn)，但是我們得應對這個挑戰(zhàn)，包括民富，也包括城市化。

房地產業(yè)的新模式就是均衡發(fā)展的模式

我認為，新模式就是均衡的模式。均衡是一個經濟學常識，宇宙萬物就是從不均衡走向均衡，均衡再被打破。就像一杯水放在那里，幾分鐘后就和周圍的溫度一致了。但是不是全宇宙所有的地方溫度都一致？那怎么還有熱水喝、熱飯吃。所以說，均衡都會被打破。

產業(yè)發(fā)展，說到底就是一個追求均衡和均衡被打破的過程，這是常識。

從供給曲線來看，價格越高，產量就越高，因為供應商有錢賺，成本高也可以生產；但需求曲線正好相反，價格越高，買的人就越少。供給曲線和需求曲線的交匯點叫做價格均衡點。

房地產新模式需要從四個方面來實現均衡發(fā)展。

第一，補短板，實現產業(yè)鏈條的風險均衡配置。

我們現在的風險過度集中在購房者頭上。過去幾年，房地產開發(fā)商爆雷，半截工程導致保交付壓力，都是風險配置不均衡的后果。有人說把預售改為現房銷售就可以消除預售風險。其實房子從開工到交付過程中的風險是客觀存在的，比如開發(fā)商董事長被抓，項目建設過程中挖出文物而被動停工，銀行抽貸，國際金融政策變化。這些風險不會因為銷售制度變化而增加或減少。風險是客觀存在，關鍵是誰來承擔風險，風險合理均衡地配置在多方參與主體頭上，就不會破；如果過度集中在一個環(huán)節(jié)，那就必破。

比如房貸按揭，按揭貸款一般是20年、25年甚至更長期限，我國按揭貸款全是浮動利率，因為誰也不清楚那么長時間利率會升還是會降。浮動利率看似銀行和貸款人公平承擔利率變動風險，但實際上，我們現在處于30年來的利率最低點。未來幾十年，利率平于或高于目前水平的機會是大概率，因此利率風險幾乎是全部由購房者承擔的。

正常情況下，銀行把錢借給開發(fā)商，直接借就行了，為什么要購房者參與進來。銀行借錢給購房者，購房者再把錢交給開發(fā)商，實際上是綁架了購房者信用給開發(fā)商擔保。到時候開發(fā)商交不了房，還是要找購房者還月供，因為是購房者向銀行借的錢。

房地產最大的問題就是把風險過度集中在單一的薄弱環(huán)節(jié)，集中在最沒有風險承受能力的人群頭上。均衡配置風險，這個發(fā)展方向叫新模式。均衡配置風險是所有國家健康正常良性發(fā)展的前提。

第二，調整城市結構，逐步實現大中小城市協調發(fā)展。

人們?yōu)槭裁捶且≡诒本?、上海、廣州和深圳，實際上買的不是這些城市的房子，而是房子之外的教育、醫(yī)療、社保、養(yǎng)老等資源。當人們住在一個小鎮(zhèn)上和住在北京一樣，能夠享受到優(yōu)質的教育資源，人們就不需要過度集中到超大城市。調整城市結構，實現大中小城市協調發(fā)展也是均衡發(fā)展。

第三，完善市場與保障體系，讓所有人都住進房子，讓所有房子都住進人。

十九大報告說，房地產發(fā)展方向是多主體供應、多渠道保障，還有一句叫租購并舉。我們的目標是讓所有人住進房子，不應該有人沒房子??；讓所有房子都住進人，就是調動存量資源，提高存量資源的利用效率。

什么叫市場與保障的均衡？市場要成為真正的市場?，F在名義上的市場化，實際上土地、資金和利率要素供給還在政府手中。保障也同樣，很多人以為買不起房子的由政府解決住房需求就是保障，這太狹義了住房保障的范圍。保障體系的均衡就是多重、多樣、多層次，而不是集中在找政府要房子一個環(huán)節(jié)。

年輕人剛參加工作買不起房，政府就應該提供房子住，這個說法沒有錯，但是實物型保障房在任何國家住房保障體系中占比都很小，讓大部分人享受住房保障體系才叫均衡。

住房保障體系包括四個層次。

一是救助性保障。美國也有7%的人一輩子買不起房、租不起房，由社會和政府無償或者基本無償提供，解決基本住房需求。

二是援助性保障。援助性保障是一個大覆蓋面，從政策性租賃住房到貼租、貼息、住房補貼等多方面支持。援助性保障主要解決相當大一部分人群有一定住房需求能力但不足的問題。

三是互助性保障。公積金就是互助性保障，大家?guī)椭蠹?。公積金是免個稅的。這就是政策參與。

四是自助性保障。國外有住房儲蓄銀行，個人自愿在銀行開立住房儲蓄賬戶，政府鼓勵個人對自己的住房需求承擔更大責任。怎么鼓勵？存入住房儲蓄賬戶的錢可以減或免個稅。

市場也好、保障也好，不是一兩個環(huán)節(jié)的硬碰硬，而是多環(huán)節(jié)的相互協調，這就叫做均衡。

第四，建立供求關系的良性自我調節(jié)機制。

過去我們限購、限售、限價、限離婚等供求關系的調整都在買賣環(huán)節(jié)，這是很被動、很滯后的一種調節(jié)方式，應該事前加以調節(jié)。

從短期均衡走向長期均衡要兩個條件：

第一個條件是人口在城鄉(xiāng)的分布結構相對穩(wěn)定。沒人打算往城市搬了，城市人也不打算搬鄉(xiāng)下了。中國的這個過程還遠沒結束，現在城鎮(zhèn)常住人口中有2.4億人是農民工，中西部地區(qū)還有1.5億人打算進城里，這個“前提”先得實現了。

第二個條件是大多數人成為中產階級。中產階級這個詞不是隨便用的，過去我們只提擴大中等收入階層，“中產階級”中間有個“產”字，大多數人具備資產累積能力的時候，大多數人買得起房的條件才能具備。

房地產業(yè)需要經歷一場自我進化的重大變革

第一，產業(yè)發(fā)展一定得脫出靠政策、怨政策、盼政策、勾兌政策的嬰幼期。

幾十年來，參加了無數次房地產研討會，大家關心的問題幾乎都是下一步出什么政策。如果我們還停留在靠政策、怨政策、盼政策、勾兌政策的階段，我們就還沒走出哺乳期，還沒斷奶。

政策只是成長過程中身體失衡時吃的藥，生病發(fā)燒的時候才吃藥，幫助你克服短期失衡的工具。沒有人從小靠吃藥能長大。我們得走出依靠政策生存發(fā)展的過程。

第二，產業(yè)發(fā)展一定得擺脫急功近利、盲目擴張、風險轉嫁的粗放模式。

我們的開發(fā)商一心要短期內做強做大，盲目搞多元化。開發(fā)商踢什么足球，造什么汽車，這些恐怕都是太急功近利了。

第三，產業(yè)發(fā)展一定得建立起敬畏市場、尊重消費者、勇于開拓的基本信念。

很多房企爆雷，實際上是對市場缺乏顧忌，然后風險轉嫁。比如，遇到風險躺平，和老婆假離婚套現等招數都是一種對市場、對消費者的道德欺詐。把爛攤子甩給政府，把風險損失轉嫁給購房者等都是不可能真正成長為成熟產業(yè)的。產業(yè)發(fā)展一定要敬畏市場、尊重消費者。什么時候真正把市場、消費者視為上帝，這個產業(yè)才有希望。

第四，產業(yè)發(fā)展一定得根植于產品優(yōu)化、技術領先、管理科學的基礎上。

我們要落實發(fā)展新質生產力和科學競爭力，其中最根本的落腳點之一就是讓老百姓過好日子。

改革開放前的30年，工農業(yè)總產值增長了26倍，工業(yè)固定資產增長了19倍，但人們的住房條件還不如1949年。因為經濟發(fā)展陷入工業(yè)自我循環(huán)，挖了煤煉鋼，煉了鋼造機器，造了機器接著挖煤，這就叫產業(yè)結構的惡性循環(huán)。

有個詞叫產業(yè)政策。產業(yè)政策是日本人發(fā)明的。日本的產業(yè)能造就出一大批世界知名的企業(yè)、產品，關鍵就是把產業(yè)進化落實到了產品優(yōu)化上、技術領先上、管理科學上。

房地產業(yè)將在現代化戰(zhàn)略中承擔重任

我們的主要矛盾是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。這個矛盾不是三天兩天可以解決的，一定是2035年基本實現現代化、2050年建成現代化強國偉大目標實現之前長期存在的。

第一，打破城鄉(xiāng)壁壘這個中國發(fā)展最大瓶頸需房地產業(yè)擔當重任。

我們最根本的發(fā)展不平衡是城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡。所有的不平衡都根植于這個最大的不平衡，消除城鄉(xiāng)不平衡、打破城鄉(xiāng)壁壘，包括城鎮(zhèn)、城市化建設，房地產業(yè)有不可推卸的責任。當然，主角不光是房地產，但它是其中最重要的主角之一。

第二，培育新型消費群體和構建擴大內需基地需房地產業(yè)擔當重任。

工業(yè)化初、中期，國家發(fā)展、人民生活提升和國際競爭力提高，主要依靠生產力發(fā)展、產業(yè)發(fā)展。但是工業(yè)化中后期，擴大生產、增加產能已經不難了。

20年前，我們還擔心發(fā)達國家不把最新汽車生產技術賣給我們，現在他們都在抱怨中國的新能源汽車產能過剩。1958年全民大煉鋼，當時目標是1070萬噸鋼；2023年中國鋼鐵產量是17億噸，全世界70%的鋼產量在中國。

工業(yè)化的中后期階段，難的不是怎么生產，而是如何賣出去。1929年—1933年，世界爆發(fā)了第一次經濟危機，全面過剩危機，所以誕生了宏觀經濟學，凱恩斯主義由此而誕生。2008年世界金融危機和1929年的危機有什么相同的地方？2008年危機時，東西倒是都賣出去了，但是是怎么賣出去的？從政府到社會，從企業(yè)到老百姓，全靠借錢買東西，靠負債來平衡供求。因此本質上仍是供大于求的危機。

工業(yè)化中后期的擴大內需不僅是應對當前國際大變局，也是可持續(xù)發(fā)展的關鍵問題。解決這個問題在于城鎮(zhèn)化和老百姓住房條件改善。改善住房的開始是有房子住，第二個階段是有大點的房子住，第三個階段是在居住條件改善基礎上的生活質量提高和消費結構升級。

第三，推動中產階層發(fā)育和私人資產不斷累積與增值需房地產業(yè)擔當重任。

第四，協調私人需求與公共需求之間的關系、生活改善與社會發(fā)展之間的關系、經濟發(fā)展與環(huán)境保護之間的關系需房地產業(yè)承擔重任。

開發(fā)商不僅給購房者建房子，給政府建辦公樓，還承擔著協調私人需求與公共需求之間的關系。老百姓買房子先看社區(qū)住什么人，綠化怎么樣，配套如何。生活改善與社會發(fā)展之間關系協調，就是個人生活需求要跟得上社會發(fā)展的步伐。