經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 2022年以來(lái)，貨幣政策持續(xù)放松，暖風(fēng)頻吹，但為什么到目前為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖還是低于公眾的一般預(yù)期？貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體的景氣水平能起到多大的作用？

2024年6月19日，在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的第二十一屆（2024）藍(lán)籌年會(huì)上，新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)賈康作了《鞏固經(jīng)濟(jì)向好局面中的財(cái)政、貨幣政策與房地產(chǎn)調(diào)控》的主題演講。賈康認(rèn)為，貨幣政策本身，不能單獨(dú)決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣水平。多種因素決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣變化，其中最根本的還是市場(chǎng)供求關(guān)系，貨幣政策只起到一個(gè)背景環(huán)境的作用。

以下內(nèi)容根據(jù)賈康演講內(nèi)容整理：

當(dāng)前所謂穩(wěn)健的貨幣政策，最關(guān)鍵的內(nèi)容實(shí)際上落在保持流動(dòng)性合理充裕。貨幣政策新近以3000億元保障性住房再貸款這樣一種保障房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的支持機(jī)制，意在首先把社會(huì)政策托底落實(shí)。因?yàn)槿绻诒Ｕ戏寇壍郎夏芨猛械?，商品房軌道上的運(yùn)行就有了一個(gè)更加健康的配套條件。

在財(cái)政政策助力總量擴(kuò)張的時(shí)候，我們要特別注意，它有突出重點(diǎn)而優(yōu)化結(jié)構(gòu)的功能。在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控里，貨幣政策更多承擔(dān)的是通過(guò)銀根松緊來(lái)實(shí)施所謂需求管理的總量調(diào)控。所以我愿亮明一個(gè)觀點(diǎn)，就是房地產(chǎn)的景氣水平高低，有一種說(shuō)法認(rèn)為是由貨幣政策決定的，我認(rèn)為這是陷入了認(rèn)識(shí)誤區(qū)。貨幣政策本身不能單獨(dú)決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣水平。

2022年以來(lái)，在糾正合成謬誤的過(guò)程中，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)生了180度轉(zhuǎn)向，暖風(fēng)頻吹，不斷強(qiáng)調(diào)對(duì)剛需和改善需求的資金供應(yīng)，不斷放松相關(guān)的行政手段限制。但為什么到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體的回暖還是低于公眾的一般預(yù)期？貨幣政策到底對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體景氣水平起多大的作用呢？

從中外實(shí)踐中觀察可以看出，多種因素決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣變化，其中最根本的還是市場(chǎng)上的供求關(guān)系，貨幣政策只是起到一個(gè)背景環(huán)境的作用。

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供求關(guān)系的重大變化，即總體上轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)為主之后，貨幣政策的繼續(xù)寬松是可期的，但不要以為有了貨幣政策走向?qū)捤蛇@樣一個(gè)條件，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣提升問(wèn)題就能順利得到解決。

中國(guó)是世界上一個(gè)非常獨(dú)特的超大經(jīng)濟(jì)體，要完成自己的成長(zhǎng)過(guò)程，中國(guó)的城鎮(zhèn)化必須走完城鎮(zhèn)化水平的高速發(fā)展階段。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段會(huì)走到城鎮(zhèn)化率達(dá)70%左右而轉(zhuǎn)段。中國(guó)改革開(kāi)放之初，城鎮(zhèn)化水平只有百分之十幾?，F(xiàn)在，我們常住人口城鎮(zhèn)化率雖然已經(jīng)到了65%，但這是嚴(yán)重?fù)剿?。中?guó)真實(shí)的城鎮(zhèn)化水平首先要看47%的戶籍人口城鎮(zhèn)化率，這個(gè)指標(biāo)表明，一大半中國(guó)人還沒(méi)有取得市民身份；過(guò)去已經(jīng)進(jìn)城、現(xiàn)在相對(duì)穩(wěn)定地在城市工作、生活和居住的所謂農(nóng)民工及其家屬還有將近3億人，他們可能在城市已經(jīng)居住和工作生活了十幾、二十幾年甚至三十幾年，卻遲遲拿不到城市戶口，這在北上廣深最典型。

為什么？就是我們真實(shí)的城鎮(zhèn)化水平托不起這樣的有效供給，不敢給他們真正落實(shí)的公共服務(wù)均等化的市民待遇。中國(guó)真實(shí)的城鎮(zhèn)化水平應(yīng)該是在47%的基礎(chǔ)上再往上提幾個(gè)點(diǎn)，因?yàn)槌Ｗ∪丝诔擎?zhèn)化還包含著城鎮(zhèn)化里值得肯定的進(jìn)步因素。雖然對(duì)此一般人也沒(méi)法做論證，但將兩個(gè)指標(biāo)中和一下，我們可以概略地把當(dāng)前中國(guó)真實(shí)的城鎮(zhèn)化水平看在55%上下。換句話說(shuō)，走完城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段至少還有15個(gè)點(diǎn)的空間，假設(shè)一年提升1%的城鎮(zhèn)化率（實(shí)際是越走速率越低，絕對(duì)到不了年均一個(gè)點(diǎn)），走完這個(gè)階段也要在2035年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化之后了。

這個(gè)過(guò)程伴隨著中國(guó)700個(gè)左右發(fā)展勢(shì)頭有主導(dǎo)性代表性的中心城市化區(qū)域的城鄉(xiāng)結(jié)合部外推，和一輪輪的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與升級(jí)換代，以及許多的新區(qū)建設(shè)，各城市區(qū)域的互聯(lián)互通與城市群、都市圈建設(shè)，產(chǎn)業(yè)的不斷升級(jí)，人力資本一輪輪的培育。其中最有支撐力的支柱產(chǎn)業(yè)是什么？顯然是房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)。它們?cè)谡麄€(gè)中國(guó)GDP里的比重要占17%以上，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

近十幾年來(lái)，在房地產(chǎn)運(yùn)行過(guò)程中，調(diào)控已經(jīng)隨著整體局面冷熱交替，出現(xiàn)了幾次過(guò)山車般的變化。幾輪起落之中，2016年“9·30新政”之后，行政手段治標(biāo)不治本的問(wèn)題已經(jīng)非常明確，必須改變?yōu)闃?biāo)本兼治而追求治本為上。

在實(shí)際運(yùn)行中，我們看到“9·30新政”以行政手段為主。把市場(chǎng)熱度往下壓之后，2020年下半年，深圳帶頭出現(xiàn)了上升行情，來(lái)勢(shì)兇猛。2021年初，“三條紅線”之后，接連出臺(tái)的一系列管理環(huán)節(jié)體現(xiàn)從嚴(yán)、從緊防范風(fēng)險(xiǎn)的單向管控，看起來(lái)都是為了貫徹中央的政策方針，火線立功，體現(xiàn)政績(jī)，但帶出的卻是宏觀上的負(fù)效應(yīng)。

到了2021年第四季度，以恒大事件為標(biāo)志，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)了帶有危機(jī)性特征的極為低迷局面。

這個(gè)教訓(xùn)值得我們總結(jié)，實(shí)際過(guò)程在糾偏，政策發(fā)生180度轉(zhuǎn)變之后，暖風(fēng)頻吹一直到現(xiàn)在。我認(rèn)為在中央指導(dǎo)之下，政策轉(zhuǎn)向后，政策的效應(yīng)已在積累，我們現(xiàn)在應(yīng)該有一個(gè)基本判斷：從全局看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)像有人現(xiàn)在仍然講的會(huì)崩盤(pán)，而是已經(jīng)在進(jìn)入“筑底企穩(wěn)”的過(guò)程。

一線城市已經(jīng)有了“風(fēng)向標(biāo)”式的回暖跡象。全局而言，如果我們現(xiàn)在把“保障軌”托底和“市場(chǎng)軌”筑底并行的狀態(tài)進(jìn)一步優(yōu)化，不僅不會(huì)崩盤(pán)，我們還有望引導(dǎo)在波動(dòng)中，出現(xiàn)相對(duì)比較緩慢的回暖。

在維穩(wěn)和回暖過(guò)程中，我們可以一步一步走向更加合理的中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)。從現(xiàn)在一線和部分二線城市的回暖指標(biāo)上，這一點(diǎn)已經(jīng)能看得很清楚。

房地產(chǎn)領(lǐng)域里的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化：總體而言，過(guò)去多年的以賣方市場(chǎng)為主，已經(jīng)演變?yōu)橐再I方市場(chǎng)為主了?？陀^來(lái)說(shuō)，這樣一種狀態(tài)更有利于作為買方的老百姓。老百姓如果想去購(gòu)買住房，可以更從容地討價(jià)還價(jià)。對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，這是實(shí)惠的體現(xiàn)。在相對(duì)有利的議價(jià)機(jī)制給買方帶來(lái)好處的同時(shí)，從微觀的角度來(lái)說(shuō)，可能還得要注意研判大局變化態(tài)勢(shì)。

標(biāo)本兼治、治本為上，是我們改革深水區(qū)一個(gè)非常關(guān)鍵的命題。7月份即將召開(kāi)的二十屆三中全會(huì)，估計(jì)會(huì)推出一個(gè)類似于十八屆三中全會(huì)那樣的全面改革權(quán)威性指導(dǎo)文件，我們可以拭目以待，其中和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展相關(guān)的土地制度改革、投融資制度改革、房地產(chǎn)稅制度改革等等，以及更全面的配套改革方面，三中全會(huì)將做出什么樣的指導(dǎo)？顯然這是進(jìn)入深水區(qū)啃硬骨頭的改革任務(wù)。

比如房地產(chǎn)稅，我不認(rèn)為當(dāng)下是重點(diǎn)討論它的時(shí)機(jī)。我們必須有戰(zhàn)略耐心，在冰火兩重天格局下，仍然延續(xù)的波動(dòng)過(guò)程中，去完成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體而言的企穩(wěn)回暖。絕大多數(shù)人出于對(duì)稅收的厭惡，都不愿意看到對(duì)房地產(chǎn)稅改革的更積極推進(jìn)。在實(shí)際掌握上，確實(shí)要特別慎之又慎。但我也認(rèn)為，大方向上來(lái)說(shuō)，我們又決不能回避這個(gè)問(wèn)題。

所以，之后我們要怎樣逐漸地推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的狀態(tài)優(yōu)化和新模式的構(gòu)建？我想提這樣幾條建議：

首先，政府應(yīng)該積極考慮，審時(shí)度勢(shì)，在還保留的行政性壓控手段方面，要繼續(xù)做減法?，F(xiàn)在北上廣深，還有天津、三亞等地方仍然有限購(gòu)、限貸這樣的行政手段。應(yīng)該更積極地考慮對(duì)它做減法。在一線城市漸進(jìn)式做減法是可以理解的，但如果一步步走到最后完全取消限購(gòu)、限價(jià)這類行政手段，能使中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更加健康，何樂(lè)而不為？

同時(shí)，要因時(shí)、因城施策，把房地產(chǎn)存量的統(tǒng)籌重組和住房增量的優(yōu)化供給結(jié)合好。

第二，作為開(kāi)發(fā)主體的開(kāi)發(fā)商，我認(rèn)為應(yīng)該積極優(yōu)化適合發(fā)揮自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的定制化方案。對(duì)各個(gè)地方轄區(qū)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，絕對(duì)沒(méi)有一個(gè)拿來(lái)就能套用的方案，機(jī)遇偏愛(ài)有準(zhǔn)備的人，該出手時(shí)就出手。大前提是，你有沒(méi)有把核心競(jìng)爭(zhēng)力真正體現(xiàn)在定制化解決方案里。

第三，作為住房消費(fèi)主體來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者中的低中收入群體，要積極對(duì)應(yīng)保障房有效供給政策，乘勢(shì)解決至少是階段性的住有所居問(wèn)題；有支付能力形成商品房市場(chǎng)交易的中產(chǎn)以上家庭，則應(yīng)該在考慮第一套房的剛需概念和第二套以后的改善型需求的概念時(shí)，把握住具體場(chǎng)景中的公眾“買漲不買落”的臨界點(diǎn)問(wèn)題?，F(xiàn)在已經(jīng)可以看到，在一些中高端市場(chǎng)，這個(gè)臨界點(diǎn)的出現(xiàn)是非常急速的。

最后，我認(rèn)為應(yīng)該特別注意，在中央指導(dǎo)之下，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要積極創(chuàng)造條件，尋求合適的時(shí)機(jī)，在深化改革中酌情擇時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革和相關(guān)的配套改革。