強大的運營能力，成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對不確定性和實現(xiàn)逆周期增長的關(guān)鍵。在這場大考中，新城控股（601155.SH）通過“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，交出了一份兼具穩(wěn)健性與成長性的答卷。3月28日，新城控股對外披露2024年財報，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)全年營收890億元，歸母凈利潤逆勢增長2.07%；經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)七年為正，商管收入占比提升至13.52%，吾悅廣場出租率達97.97%。

如何在商業(yè)運營上破局，這是眾多房地產(chǎn)都在思考的問題。在商業(yè)地產(chǎn)的深水區(qū)競爭中，新城控股探尋的發(fā)展新路徑，或許能為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供極具價值的樣本啟示。

尋找韌性，執(zhí)行雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略

新城控股的財報證明“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略是抵御周期波動的秘訣，財報顯示，2024年企業(yè)業(yè)績穩(wěn)定增長、核心指標向好：新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入890億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.52億元，同比增長2.07%，扣非歸母凈利潤8.70億元，同比增長183.07%。公司整體毛利率為19.80%，平均融資成本為5.92%，同比下降28個bp。這些核心指標的穩(wěn)定向好，體現(xiàn)了新城控股在復雜市場環(huán)境下的強大盈利能力和成本控制能力。

此外，住宅銷售高回款，也成為新城控股收入穩(wěn)定的重要保障。報告期內(nèi)，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約401.71億元，合同銷售面積約538.82萬平方米，實現(xiàn)回款金額411億元，回款率達到102%。高回款率為現(xiàn)金流安全提供了穩(wěn)定前提，確保了公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定，使公司能夠在住宅市場波動中保持穩(wěn)健發(fā)展。

在2024年，新城控股在經(jīng)營性物業(yè)持續(xù)發(fā)力，使得現(xiàn)金流保持充裕。財報顯示，2024年新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入128億元，同比增長13.1%，超額完成125億元的年度目標。住宅銷售的高回款和經(jīng)營性物業(yè)收入的穩(wěn)定，為公司現(xiàn)金流安全提供了有效保障。截至報告期末，公司在手現(xiàn)金余額102.96億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負債率為52.44%，繼續(xù)保持較低水平；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為15.12億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)7年為正。

企業(yè)的韌性發(fā)展不僅體現(xiàn)在財務(wù)和運營數(shù)據(jù)上，也與企業(yè)的形象密切相關(guān)。2024年，新城控股高質(zhì)量完成保交付重責任，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重。2024年公司已組織交付超10萬套物業(yè)，這不僅體現(xiàn)了公司對購房者的負責態(tài)度，也有助于提升公司的品牌形象和市場口碑，為公司的長期發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。

安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)是新城控股穩(wěn)健前行的基石，積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，同時完成新的融資。截至2024年末，新城控股期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營權(quán)益有息負債降至32.73億元，進一步夯實了穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面。2024年，新城控股還在融資端取得突破，成功發(fā)行多筆中期票據(jù)，并新增以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約205億，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

商管收入占比提升，開辟內(nèi)生造血新路徑

在房地產(chǎn)的存量競爭時代，精細化運營成為企業(yè)必須做好的“功課”。2024年，新城控股實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入120.29億元，占公司營業(yè)收入的13.52%，較以往年度有了顯著提升。物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利84.40億元，占公司總毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%，物業(yè)出租及管理毛利率達70.17%，為公司整體利潤持續(xù)帶來重要貢獻。

在“輕重并舉”商業(yè)模式之下，不僅商管收入占比顯著提升，新城控股的商業(yè)管規(guī)模也穩(wěn)步擴大。2024年，新城控股新增開業(yè)15座吾悅廣場；截至2024年末，已實現(xiàn)173個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業(yè)商業(yè)面積達1601.07萬平方米，出租率提升至97.97%。這種規(guī)模的擴張不僅增加了公司的租金收入來源，也進一步提升了新城控股在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的影響力和市場份額。

新城控股的創(chuàng)新經(jīng)營理念，在吾悅商管升級得到了體現(xiàn)。為了適應(yīng)不斷變化的消費市場，2024年10月，新城控股將旗下的新城商業(yè)管理事業(yè)部升級至新城吾悅商業(yè)管理集團有限公司，并首次發(fā)布“五邊形經(jīng)營理念”——品質(zhì)空間、與人歡喜、專業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴。這一理念的發(fā)布，為吾悅商管的未來發(fā)展指明了方向，通過打造高品質(zhì)的商業(yè)空間、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗、堅持專業(yè)匠心的運營管理、推動綠色智能發(fā)展以及與商家和消費者實現(xiàn)雙向奔赴，吾悅商管旨在提升自身的核心競爭力，在激烈的市場競爭中脫穎而出，實現(xiàn)可持續(xù)的內(nèi)生增長。

商管收入占比的顯著提升，也為內(nèi)生造血開辟了新路徑。一份來自方正證券研報指出，新城控股商業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)健充沛，2025年2月吾悅廣場單月租金收入10.5億元，同比增長12.8%，保持雙位數(shù)增長。自2021年以來，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當期利息支出，2024年該比例進一步增長至3.34倍，這表明公司的商業(yè)運營業(yè)務(wù)具有強大的盈利能力和現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，能夠為公司的長期發(fā)展提供穩(wěn)定的資金支持。

新城控股將商業(yè)運營理念也用在了新業(yè)務(wù)的開發(fā)商。2022年底，新城控股成立了房地產(chǎn)代建、代管業(yè)務(wù)平臺——新城建管，在2024年也展現(xiàn)出積極潛能與活力。2024年新城建管累計管理項目超100個，其中商業(yè)綜合體管理項目超60個；累計管理總建筑面積超1600萬平方米，2024年新增簽約面積超710萬平方米，已基本實現(xiàn)全國化布局，躋身“2024中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP10”，并持續(xù)收獲著委托方的廣泛認可。新城建管業(yè)務(wù)的發(fā)展，為公司開辟了新的盈利增長點，進一步豐富了公司的業(yè)務(wù)版圖，增強了公司的整體抗風險能力。

堅守社會責任，推動綠色建筑與低碳運營

新城控股自成立以來，始終將綠色發(fā)展理念融入日常運營。作為A股市場中率先發(fā)布可持續(xù)發(fā)展報告的企業(yè)，新城控股新建及在建的綠色建筑覆蓋達100%，其中85座吾悅廣場獲得省級以上綠色商場稱號。這一系列成績的背后，是新城控股可持續(xù)發(fā)展的堅定決心。

在2024年10月的吾悅商管品牌私享會上，吾悅商管發(fā)布《吾悅綠色低碳行動3 + 3倡議》，圍繞倡導綠色經(jīng)營、傳播綠色風尚兩大方向，提出推動線上協(xié)同、推進綠色油煙、舉辦環(huán)?；顒?、共建新綠行動等建議，與小米集團、安踏集團、星巴克中國等眾多合作伙伴一起共啟綠色發(fā)展之路。這一倡議的發(fā)布，體現(xiàn)了新城控股在商業(yè)運營中積極踐行綠色低碳理念，致力于推動整個商業(yè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。近期，MSCI（明晟公司）將新城控股的ESG評級上調(diào)至BBB級，這是對公司在環(huán)境、社會和公司治理方面表現(xiàn)的高度認可。

隨著消費升級與存量時代到來，商業(yè)地產(chǎn)從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“精細化運營”。吾悅商管通過五邊形理念，從單純“房東”角色升級為“生態(tài)運營商”。吾悅商管的五邊形經(jīng)營理念，包含五個維度：品質(zhì)空間、與人歡喜、專業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴。

“綠色智能”維度體現(xiàn)了公司對企業(yè)責任的擔當。新城控股通過擁抱“綠色”、“智能”和“ESG”，做到低能耗、高績效，自研的ERP平臺綠洲系統(tǒng)依托信息化、智能化高效地管理與整合關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程，進一步提升管理質(zhì)效和消費者購物體驗。同時，“與人歡喜”維度也體現(xiàn)了公司關(guān)注消費者需求，通過各種品牌IP活動和會員體系的打造，為消費者提供健康、陪伴、愉悅的情緒價值，積極履行社會責任，為社會創(chuàng)造更多的價值。

在住宅業(yè)務(wù)“穩(wěn)基本盤”、商業(yè)運營“強造血”、ESG實踐“筑未來”的三維發(fā)力下，新城控股正在以更輕盈的姿態(tài)擁抱行業(yè)變局。商管收入占比的提升以及新城建管業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展，為新城控股開辟了內(nèi)生造血的新路徑，為未來的持續(xù)發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。