重點(diǎn)調(diào)研企業(yè)：領(lǐng)潮供應(yīng)鏈

房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。過(guò)去二十多年，因?yàn)檎呗┒?，房地產(chǎn)已經(jīng)走向了金融化，不但忽略了社會(huì)對(duì)住宅的真實(shí)需求，還推高了房?jī)r(jià)，更給國(guó)家?guī)?lái)了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)本身健康的發(fā)展。

盡管房地產(chǎn)出現(xiàn)了巨大的問(wèn)題，但是只要有人，居住的需求就存在。只要人們對(duì)美好生活的向往不減，房地產(chǎn)就是永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)年房地產(chǎn)政策制定時(shí)過(guò)多地參照香港等地的政策，現(xiàn)在回頭看來(lái)，這些政策雖然帶來(lái)了房地產(chǎn)快速發(fā)展，但是也產(chǎn)生了大量的問(wèn)題?；趯?duì)以往政策的修修補(bǔ)補(bǔ)，已經(jīng)無(wú)法破局，現(xiàn)在，需要在中國(guó)式現(xiàn)代化的目標(biāo)下，重新建立起房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展之路。

一、先立后破，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式——用長(zhǎng)期的房地產(chǎn)稅政策替代短期的高額土地出讓金政策

房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建至關(guān)重要，其中用長(zhǎng)期的房地產(chǎn)稅政策替代短期的高額土地出讓金政策作為最關(guān)鍵的要素，是既重要又緊急的問(wèn)題。

當(dāng)前土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)的發(fā)展邏輯已經(jīng)難以為繼，房地產(chǎn)稅是解決地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政問(wèn)題的有效途徑，不僅有助于構(gòu)建地方財(cái)政的長(zhǎng)效機(jī)制，還能為地方政府提供更多元化的支持。

適時(shí)推出房地產(chǎn)稅，并非簡(jiǎn)單引入過(guò)去所討論的概念，而是呼吁逐步替代土地出讓金。這一轉(zhuǎn)變的目標(biāo)在于創(chuàng)造政府的長(zhǎng)期財(cái)源。改變新入市土地的出讓模式，政府出讓土地時(shí)僅收取基本的土地出讓金，僅僅包含土地整理的成本、水電等基礎(chǔ)設(shè)施，并且嚴(yán)控基本土地出讓金上限，后續(xù)用房地產(chǎn)稅取代土地溢價(jià)。

這不僅會(huì)改變地方政府寅吃卯糧的習(xí)慣，為地方政府提供長(zhǎng)期的財(cái)政保障，更能帶來(lái)房?jī)r(jià)與地價(jià)的良性聯(lián)動(dòng)，有效遏制房?jī)r(jià)的不合理上漲。

在稅務(wù)征管與實(shí)施方面，可以采取“新房新辦法，老房老辦法”的方式，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡。老房因已經(jīng)交付過(guò)土地出讓金，在土地使用年限內(nèi)不再繳納房地產(chǎn)稅，土地使用年限到期后過(guò)渡至新辦法。

這樣，既保證了新房的價(jià)格保持在合理區(qū)間，又保障了老房的市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定；既能夠防止房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高增長(zhǎng)，又能夠有效控制金融風(fēng)險(xiǎn)。這一有序的改革方式，不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，也可以為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)大面積宜居地產(chǎn)，構(gòu)建縣域經(jīng)濟(jì)的人才與人口基礎(chǔ)，并構(gòu)建住房供給結(jié)構(gòu)新平衡

在房地產(chǎn)金融化、土地資源有限化、計(jì)劃生育政策三大前提下，產(chǎn)生了大批鴿子籠式的小戶型住宅產(chǎn)品。這類產(chǎn)品對(duì)家庭人口少、工作與商務(wù)集中、年輕娛樂(lè)化、老年生活醫(yī)療便利化等場(chǎng)景比較適合，但缺少了孩子教育與運(yùn)動(dòng)、多子女中青年家庭所需要的空間與環(huán)境。

現(xiàn)在的城市地產(chǎn)及城鎮(zhèn)化概念下的低質(zhì)量城市地產(chǎn)的拷貝房，已經(jīng)無(wú)法滿足人民對(duì)美好生活的追求，我們思考構(gòu)建住房供給結(jié)構(gòu)新平衡的時(shí)候，不僅要關(guān)注住房的數(shù)量和質(zhì)量，更要深入理解宜居性的內(nèi)涵和作用。

目前，我國(guó)人均居住面積接近40平方米，只解決了“有沒(méi)有”的問(wèn)題，而要達(dá)到像歐美發(fā)達(dá)國(guó)家一樣非公寓人均住房近100平方米的標(biāo)準(zhǔn)，才是我們美好生活要達(dá)到甚至要超越的標(biāo)準(zhǔn)。

要達(dá)到這樣的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在城市的空間無(wú)法滿足，或者滿足條件需要付出更大的改造成本，綜合考慮，圍繞都市經(jīng)濟(jì)圈的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)是發(fā)展的唯一方向。

新的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)不是過(guò)去低質(zhì)量的城鎮(zhèn)化，而是風(fēng)景優(yōu)美、環(huán)境一流、孩子能跑能跳、大面積的、價(jià)格適宜的宜居地產(chǎn)，能吸引人口長(zhǎng)期居住，吸引企業(yè)的總部、企業(yè)的研發(fā)中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等企業(yè)入駐等等，構(gòu)建縣域經(jīng)濟(jì)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)為未來(lái)的新地產(chǎn)政策打開了巨大的實(shí)施空間。

雖然中國(guó)人口規(guī)模巨大，尤其要保證18億畝的耕地紅線，不能像美國(guó)一樣攤大餅式的發(fā)展地產(chǎn)，但是我們也積累了大面積平層、多層聯(lián)排獨(dú)棟等宜居地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，尤其是我們的鄉(xiāng)鎮(zhèn)還擁有大量的有一定基礎(chǔ)設(shè)施的可建設(shè)用地，圍繞都市經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展大面積宜居鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)，存在巨大的空間。

三、房地產(chǎn)發(fā)展需要有創(chuàng)造宜居環(huán)境、把壞地段變成好地段的能力

房地產(chǎn)不應(yīng)是城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)土地資源的攫取者，更應(yīng)該是優(yōu)質(zhì)環(huán)境的創(chuàng)造者，房地產(chǎn)企業(yè)要有家鄉(xiāng)情懷，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造的能力，把壞地段變成好地段，打造出真正宜居的居住環(huán)境。

宜居的住宅和環(huán)境哪里來(lái)？新加坡著名的“花園城市”，就是通過(guò)對(duì)老舊擁擠的市區(qū)進(jìn)行全面更新和改造，將原本陳舊的城市區(qū)域變成了一個(gè)現(xiàn)代化的宜居社區(qū)。洛杉磯周邊鄰近沙漠的土地，也可以依靠比較好的城市規(guī)劃、到位的公共設(shè)施配套以及大量便捷的交通，實(shí)現(xiàn)環(huán)境的宜居。

這些案例表明，在城市群和都市圈壯大過(guò)程中，中國(guó)遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地被漸次開發(fā)，可以被創(chuàng)造為更理想的居住社區(qū)。

四、裝修行業(yè)也是地產(chǎn)行業(yè)，裝修貸款需要從消費(fèi)貸向按揭貸轉(zhuǎn)變，助力存量時(shí)代的居住升級(jí)

增量發(fā)展之外，我們還需注意，通過(guò)重新裝修改建將存量住宅的升級(jí)，也有巨大的市場(chǎng)潛力。

裝修改建不僅能創(chuàng)造更為寬敞、通透的居住環(huán)境，提高空間的利用率，還能擴(kuò)大和升級(jí)消費(fèi)，并帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步升級(jí)。

推動(dòng)裝修改建行業(yè)的發(fā)展，既要推動(dòng)裝修改建行業(yè)朝著制度化、規(guī)范化、專業(yè)化方向發(fā)展，也要通過(guò)先立后破的方式來(lái)打破對(duì)裝修行業(yè)的不合理限制。

在金融政策方面，應(yīng)配套相應(yīng)的項(xiàng)目產(chǎn)品，推動(dòng)消費(fèi)貸款向更長(zhǎng)期、更有利息稅優(yōu)惠的按揭貸款轉(zhuǎn)變；設(shè)立專項(xiàng)貸款，支持居民進(jìn)行綠色、智能、節(jié)能等方面的裝修，以提高住宅的環(huán)保性和智能化水平。

五、高品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化、低成本、可持續(xù)

要實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的上述升級(jí)，依托原有發(fā)展模式顯然不現(xiàn)實(shí)。如何在保證高品質(zhì)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)整個(gè)行業(yè)的降本增效，成為新模式可持續(xù)的關(guān)鍵。

既要又要，總是最難的，已有企業(yè)在進(jìn)行新的探索，比如領(lǐng)潮供應(yīng)鏈作為建設(shè)“多、快、好、省”的鏈長(zhǎng)平臺(tái)，憑借獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和愿景，已在數(shù)字化平臺(tái)、上下游供采、供需反饋等方面構(gòu)建了“一站式采購(gòu)解決方案”的系統(tǒng)性運(yùn)營(yíng)體系。

領(lǐng)潮供應(yīng)鏈采用“自營(yíng)”模式，與傳統(tǒng)建材交易平臺(tái)“自由撮合”模式不同，對(duì)上游建材單位是采購(gòu)方，對(duì)下游需求單位是供應(yīng)方，成交后，領(lǐng)潮是合同主體，由領(lǐng)潮平臺(tái)負(fù)責(zé)后期的履約與追溯。通過(guò)“置身其中”的方式，為客戶從源頭上降低采購(gòu)成本，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)的合理回落。目前，集采額度已經(jīng)突破150億元，外部客戶業(yè)務(wù)簽約額更是突破30億元。

以上五點(diǎn)，涉及模式轉(zhuǎn)換、結(jié)構(gòu)升級(jí)、品質(zhì)提升、城市土地價(jià)值再造、存量資產(chǎn)改造以及產(chǎn)業(yè)效率提升，是一整套組合拳，展示了房地產(chǎn)未來(lái)巨大的體量和廣闊的空間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱地位不可撼動(dòng)，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是朝陽(yáng)行業(yè)。