8月19日，美的置業(yè)（3990.HK）召開2024半年度業(yè)績發(fā)布會。在房住不炒的長效機制下，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建設(shè)好房子，提供好服務，是推動房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)之路，也是企業(yè)尋求發(fā)展新空間的必然選擇。

管理層合影

一、 基本盤穩(wěn)?。喝谫Y保持優(yōu)勢，償債壓力較小

8月16日晚間，美的置業(yè)（3990.HK）公布2024半年度業(yè)績報告。上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)合同銷售總額202億元，公司營業(yè)收入251億元，凈利潤為5.96億元，保持正向盈利。上半年，美的置業(yè)凈負債率為50.1%，現(xiàn)金短債比1.26，剔除預收后的資產(chǎn)負債率為67.8%，穩(wěn)步維持綠檔水平。

憑借穩(wěn)健基本面、財務審慎的優(yōu)勢，美的置業(yè)主動優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)及保障充足的流動性，保持低杠桿、安全性，并有序布局償債計劃。截至報告期末，公司一年內(nèi)到期有息負債人民幣90.8億元，月均還債僅人民幣7.6億元。報告期內(nèi)，現(xiàn)金總量135億元，償債壓力較小。

得益于優(yōu)良的企業(yè)資質(zhì)和高信用價值，公司屢獲資本市場青睞，贏得了眾多主流機構(gòu)在資源賦能和信用價值上給予的堅定認可和強大支持。2024年半年度累計發(fā)行三期共計41.4億元中期票據(jù)，融資渠道保持通暢。同時，公司加權(quán)融資成本較上期下降15BP至4.54%，具備持續(xù)低成本融資能力。

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二、推進變革進行股權(quán)重組：現(xiàn)金替代每股5.9港元，市盈率20.82倍

美的置業(yè)自2018年于香港聯(lián)交所上市以來，在上市平臺的助力下，集團各項業(yè)務得以快速發(fā)展，且財務狀況保持健康穩(wěn)定。但歷史的業(yè)績不代表未來的可能，為減少負債及與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的重資產(chǎn)屬性相關(guān)信用風險，在控股股東的大力支持下，集團擬將全資持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務產(chǎn)權(quán)線從上市公司重組至控股股東，重組交易方案采用實物方式分派。基于《上市規(guī)則》標準，特別股東大會將于9月2日召開。公司此舉是為降低債務水平及信用風險、業(yè)務模式重心轉(zhuǎn)移至輕資產(chǎn)屬性并保留集團價值重估，未來將構(gòu)建圍繞房地產(chǎn)開發(fā)全價值鏈的低杠桿、輕資產(chǎn)的綜合實力，持續(xù)探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

美的置業(yè)擬將房開業(yè)務重組到附屬公司（“私人公司”），后將私人公司股權(quán)以實物形式向全體股東進行分派，同時提供現(xiàn)金替代方案即每股5.9港元，現(xiàn)金替代的市盈率為20.82倍，遠高于市場可比公司，且較6月23日公告前最后交易日收市價每股3.75港元溢價57.3%。

此次重組，為控股股東及置業(yè)集團主動擁抱變化的舉動，在行業(yè)變革深水期，不斷探索、不斷創(chuàng)新，在“房住不炒”理念下，探尋新的發(fā)展空間和經(jīng)營模式；是在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期中，美的置業(yè)為做好長期化解債務風險的準備，在有序化解債務的同時，推動公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型——化解債務杠桿，履行企業(yè)責任和社會責任，主動作為，做好經(jīng)營，穩(wěn)扎穩(wěn)打，為未來積蓄能量。

睿住建筑科技佛山產(chǎn)業(yè)園

三、回歸經(jīng)營：注重產(chǎn)品及服務，高品質(zhì)兌現(xiàn)用戶承諾

經(jīng)重組后，美的置業(yè)將無需背負大額債務，且依托于快速去杠桿，真正意義上回歸經(jīng)營。依托涵蓋物業(yè)設(shè)計、開發(fā)、規(guī)劃建造、銷售等的房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)的全鏈條開發(fā)管理能力，進一步瞄準如何制造“好產(chǎn)品、好價值”的新課題，以科技、健康、節(jié)能為導向，穩(wěn)扎穩(wěn)打深化經(jīng)營基本功，向制造業(yè)學習，向?qū)I(yè)的精細化經(jīng)營管理要生產(chǎn)力。

如何低成本、高效率做出客戶心動的好房子，是未來企業(yè)真正的競爭力所在。好產(chǎn)品不是一次性極致完美，更多是靠時間的“復利”、持續(xù)迭代、持續(xù)提效。本集團將抓住市場結(jié)構(gòu)性缺口，以“產(chǎn)品驅(qū)動，成本領(lǐng)先”作為產(chǎn)品與經(jīng)營下一步的突圍方向，穩(wěn)扎穩(wěn)打形成公司能力致勝、模式取勝的新路徑。同時堅守以客為尊原則，強化識別客戶核心需求的能力，以更合理成本、更高的效率落地滿足客戶核心需求的產(chǎn)品。

無錫美的云璟

良好的財務基本盤是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供的重要保障，項目系統(tǒng)化的管控，可有效保證了全盤的交付節(jié)點，能夠?qū)崿F(xiàn)如期甚至是提前交付。2024年上半年，美的置業(yè)秉承長期主義理念，“交付力”水平持續(xù)領(lǐng)先，提前和如期交付超2.6萬套，其中34個批次實現(xiàn)提前交付，客戶交付滿意度位列行業(yè)第一梯隊。同時，公司始終堅持從客戶視角出發(fā)，推動服務質(zhì)量改善，不斷提升新業(yè)主的交付體驗，以匠心兌現(xiàn)美好家的承諾。

美的置業(yè)不僅保證交付節(jié)點，更著力于提升工程質(zhì)量、服務能力。在客戶高滿意度的背后，是因為公司將品質(zhì)力、交付力和服務力置于重中之重，重視社群及用戶品牌打造。堅持從客戶視角出發(fā)，推動全周期服務質(zhì)量的改善，為行業(yè)提供可信賴的發(fā)展樣本。

四、重塑企業(yè)價值鏈：圍繞“好房子”，探尋房地產(chǎn)發(fā)展新模式

未來，美的置業(yè)將構(gòu)建“開發(fā)代建+物管服務+資產(chǎn)運營+房地產(chǎn)科技”的業(yè)務模式，業(yè)務實質(zhì)并未發(fā)生改變，且將更聚焦于民生實業(yè)，以低杠桿、輕資產(chǎn)的方式繼續(xù)深耕房地產(chǎn)開發(fā)全價值鏈，積極探索房地產(chǎn)新模式，為社會創(chuàng)造更大的價值。

物管服務方面，美的置業(yè)扎實住宅基本盤，錨定住宅服務、產(chǎn)業(yè)園服務、醫(yī)院服務三大核心業(yè)態(tài)，并孵化增值賽道，聚焦精力構(gòu)建全生命周期的服務力，并逐漸由內(nèi)向外鍛造市場化的競爭力。2024年上半年，美置服務服務合約面積9218萬平方米，第三方業(yè)務占比達20%，客戶感知滿意度位居行業(yè)前列。報告期內(nèi)，非住宅業(yè)態(tài)合約面積約1100萬㎡，合約收入約3.2億。借助控股股東的強大產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢，物管業(yè)態(tài)從住宅業(yè)務延伸至產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)療康養(yǎng)等領(lǐng)域。公司通過優(yōu)化現(xiàn)有服務標準，培育招商運營、后勤服務等運營能力，加速突破市場化拓展。

服務項目-和祐國際醫(yī)院

基于國內(nèi)建筑工業(yè)化升級及房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈深耕大背景，美的置業(yè)布局睿住發(fā)展作為持續(xù)培育的房地產(chǎn)科技賽道。報告期內(nèi),睿住發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入6億元，簽約金額6億元，第三方占比達100%。在國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展周期的影響下，睿住發(fā)展預見性地調(diào)整產(chǎn)品及市場策略，積極布局港澳及海外發(fā)達國家市場，圍繞調(diào)結(jié)構(gòu)、拓市場、建能力、促融合推動產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，形成數(shù)字化、綠色建筑工業(yè)化的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展模式。

智慧整裝解決方案

小結(jié)

當前，房地產(chǎn)行業(yè)仍深處大周期底部區(qū)域震蕩，穿越周期是每家企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)。未來，美的置業(yè)將專注于輕資產(chǎn)性質(zhì)、專業(yè)化服務導向的業(yè)務，憑借在房地產(chǎn)全價值鏈深耕多年的專業(yè)積累，實現(xiàn)更高的利潤率水平和更科學的發(fā)展模式。

經(jīng)重組后的美的置業(yè)更具備可持續(xù)性的商業(yè)模式，一直以來務實且有足夠韌性的企業(yè)文化、控股股東的支持與擔當，都足以成就一個更好、更值得期待的上市公司。