經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 9月20日，貝好家（成都）置業(yè)有限公司（下稱“成都貝好家”）以10.76億元拿下成都市錦江區(qū)柳江街道祝國(guó)寺村6、7組地塊（下稱“祝國(guó)寺地塊”），該地塊計(jì)容建筑面積為3.94萬(wàn)平方米，樓面價(jià)為2.37萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到42.2%。

貝好家為貝殼旗下房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，今年以來(lái)，已陸續(xù)參與上海、北京、廣州、成都和西安等城市的土拍活動(dòng)。年初，貝好家在西安與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作獲得兩幅土地，并委托給綠城代建。

祝國(guó)寺地塊是貝好家首次獨(dú)立拿下的土地。

祝國(guó)寺地塊位于成都市金融城三期，吸引了包括招商蛇口、華僑城、金茂、越秀和綠城等14家房企參與競(jìng)拍。貝殼找房網(wǎng)信息顯示，目前地塊周邊在售新建商品房項(xiàng)目銷售均價(jià)普遍在4.4萬(wàn)元/平方米左右，照此計(jì)算，項(xiàng)目的地價(jià)售價(jià)比在62%左右。

祝國(guó)寺地塊是純住宅地塊，根據(jù)土地招拍掛文件，拿地一個(gè)月內(nèi)繳納50%的土地出讓金，三個(gè)月內(nèi)再付20%，六個(gè)月付清；拿地12個(gè)月內(nèi)開工，36個(gè)月內(nèi)竣工；取得施工許可證之日起9個(gè)月內(nèi)可申請(qǐng)預(yù)售許可證。

根據(jù)《土地出讓方案》，項(xiàng)目的建筑高度不超過(guò)60米，建筑密度不大于25%，同時(shí)要求成品住宅比例達(dá)到100%。

成品住宅比例100%指項(xiàng)目出售前，所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾完成，套內(nèi)管線及開關(guān)插座、廚房衛(wèi)生間設(shè)備安裝到位，基本達(dá)到入住條件。即該項(xiàng)目的全部房源以精裝現(xiàn)房銷售。

在綠色建筑節(jié)能等方面，祝國(guó)寺地塊也設(shè)置了嚴(yán)格的要求，因?yàn)樵摰貕K是成渝重點(diǎn)項(xiàng)目，按要求需要滿足《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》三星級(jí)要求；單體或平均裝配式建筑比例不低于40%；同時(shí)要求項(xiàng)目執(zhí)行72%建筑平均節(jié)能率。

祝國(guó)寺地塊的《規(guī)劃條件》提到，建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)劃及配套設(shè)施等方面均依據(jù)《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2024）（下稱“規(guī)劃新規(guī)”）的有關(guān)要求。

成都市規(guī)劃新規(guī)于2024年6月15日獲批，主要分為總則、建設(shè)用地規(guī)劃管理、建筑工程規(guī)劃管理、建筑工程竣工規(guī)劃土地核實(shí)管理、附則等五個(gè)部分。今年以來(lái)，為了貫徹管落實(shí)住建部倡導(dǎo)的建造“好房子”，全國(guó)已有數(shù)十個(gè)城市出臺(tái)規(guī)劃新規(guī)。

規(guī)劃新規(guī)在多個(gè)方面突破了建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，為建造“好房子”掃清了障礙。以成都為例，規(guī)劃新規(guī)對(duì)住宅建筑層高要求是不低于3米、不高于3.6米，原來(lái)要求分別是2.8米、3米；首層架空作為公共活動(dòng)空間的層高不低于4.5米，建筑面積不低于基座面積的20%。

根據(jù)成都的規(guī)劃新規(guī)，每套住宅的飄窗、陽(yáng)臺(tái)以及非公共活動(dòng)空間，水平投影面積不大于該套住宅建筑面積的20%。與原來(lái)10%的上限規(guī)定相比有了較大突破。如果祝國(guó)寺地塊按照規(guī)劃新規(guī)獲批，未來(lái)該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、居住舒適度、得房率等方面將獲得較大突破。

根據(jù)貝殼提供的內(nèi)容，未來(lái)項(xiàng)目定位為高端產(chǎn)品，預(yù)計(jì)全流程由貝好家團(tuán)隊(duì)自主操盤，從拿地、定位、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等各環(huán)節(jié)都將充分體現(xiàn)貝好家的 C2M（從消費(fèi)者到制造者） 理念。

貝殼方面稱，過(guò)去一年間，貝好家團(tuán)隊(duì)已對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市的數(shù)百個(gè)樓盤進(jìn)行了調(diào)研學(xué)習(xí)，明確了“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開發(fā)服務(wù)平臺(tái)”的定位，也確立了“以大數(shù)據(jù)支撐的C2M 產(chǎn)品解決方案”為核心、以“靈活多樣的資金解決方案”和“線上線下一體化的高效獲客營(yíng)銷方案”為輔的1+2業(yè)務(wù)模式”。

貝殼集團(tuán)副董事長(zhǎng)、貝好家首席執(zhí)行官徐萬(wàn)剛稱，自主操盤一個(gè)項(xiàng)目，并不意味著貝好家要成為房地產(chǎn)開發(fā)商，主要目的是為了更好地驗(yàn)證C2M 產(chǎn)品解決方案的落地能力，以C2M構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)新模式。

接近貝殼的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，按照貝殼內(nèi)部初步設(shè)想，成都祝國(guó)寺地塊有望為客戶建造定制化的住宅產(chǎn)品，以銷定產(chǎn)，為客戶做出符合居住需求的個(gè)性化產(chǎn)品。

該人士介紹，項(xiàng)目前期階段，貝好家根據(jù)客戶對(duì)居住條件的具體要求，設(shè)計(jì)出符合客戶要求的住宅產(chǎn)品；相關(guān)設(shè)計(jì)獲得相關(guān)部門批復(fù)后開始建造；達(dá)到入住條件后，雙方簽訂正式的交易合同，辦理按揭貸款等相關(guān)交易手續(xù)。

其認(rèn)為，如果這一模式實(shí)現(xiàn)了，將改變房地產(chǎn)開發(fā)模式。但其中存在兩個(gè)變因素，一是項(xiàng)目前期可能無(wú)法獲得足夠的訂單；二是相關(guān)產(chǎn)品設(shè)計(jì)無(wú)法獲得相關(guān)部門的批復(fù)。這兩個(gè)變量因素有可能導(dǎo)致定制化產(chǎn)品模式無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

另一位貝殼人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，貝好家業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的人極度看好成都地塊，這也是促使貝好家親自操盤的最大動(dòng)力之一。正式拿地之前，成都貝好家已經(jīng)開始對(duì)外公開招聘項(xiàng)目總、開發(fā)報(bào)建、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、土建工程、機(jī)電工程、項(xiàng)目成本和營(yíng)銷等相關(guān)領(lǐng)域的人才。