經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 劉鵬/文 千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，存量房貸利率將再次迎來(lái)下調(diào)。

9月24日，中國(guó)央行行長(zhǎng)潘功勝出席國(guó)務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì)時(shí)表示，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。當(dāng)天，“降低存量房貸利率”成為微博的熱搜詞條。不少網(wǎng)友紛紛截屏展示自己的房貸利率，并發(fā)出感慨，“終于等來(lái)了”。

對(duì)于這次調(diào)整，居民期盼已久。我們認(rèn)為，再次下調(diào)存量房貸利率正切合民心民意，有利于改善居民家庭的資產(chǎn)負(fù)債表，是穩(wěn)住市場(chǎng)預(yù)期、增強(qiáng)社會(huì)信心的重要一招。

央行和金融監(jiān)管總局在2023年8月31日發(fā)文指導(dǎo)商業(yè)銀行調(diào)整過(guò)一次存量房貸利率。但是受制于時(shí)間段劃分和“按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行”這一調(diào)整規(guī)則，北上廣深一線城市的新購(gòu)房者，特別是2019年10月8日至2022年5月14日期間的新購(gòu)房者，沒(méi)有享受到政策紅利，依然站在利率高位上，成為政策的“夾心層”。

這部分群體多數(shù)是正值組建家庭、養(yǎng)兒育女的80后、90后，已成為社會(huì)的中堅(jiān)力量和主要消費(fèi)群體。以北京為例，盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）經(jīng)過(guò)多次下調(diào)，這部分群體的首套房貸利率還是高達(dá)4.75%（五年期LPR+55個(gè)基點(diǎn)），而目前北京最新的首套房貸利率下限為3.4%（五年期LPR-45個(gè)基點(diǎn)）。也就是說(shuō)，新老房貸的利差達(dá)到1.35個(gè)百分點(diǎn)。以商業(yè)貸款100萬(wàn)元、25年期限計(jì)算，存量購(gòu)房者要多還超過(guò)20萬(wàn)元的利息。這種利差的產(chǎn)生凸顯了政策的不公平性?；诖耍糠志用裰灰幸欢ǖ姆e蓄就去銀行預(yù)約提前還貸。因此，金融監(jiān)管部門再次調(diào)整存量房貸利率，可以切實(shí)降低這部分群體的債務(wù)負(fù)擔(dān)，有利于調(diào)動(dòng)他們的消費(fèi)積極性，改善居民的心理預(yù)期，同時(shí)也會(huì)使得銀行挽留住這批優(yōu)質(zhì)的客戶，可謂一舉多得。

不過(guò)，如何調(diào)降存量房貸利率備受相關(guān)購(gòu)房者關(guān)注：是只降0.5個(gè)百分點(diǎn)嗎？LPR加點(diǎn)會(huì)取消嗎？新發(fā)放貸款利率的“附近”是什么水平？

目前，多家銀行表態(tài)還在等監(jiān)管部門的具體政策。我們認(rèn)為，政策調(diào)整“猶抱琵琶半遮面”不可取。既然要調(diào)整，不如就讓調(diào)整來(lái)得徹底些。將利率一步調(diào)整到位，讓存量購(gòu)房者感受到政策的公平性和普惠性，切勿再出現(xiàn)去年部分群體感覺(jué)被“遺忘”的一幕。調(diào)整到位會(huì)從根本上增強(qiáng)社會(huì)信心，因?yàn)樾判闹荒苁窃诖_定性預(yù)期中得到重塑。何況央行也采取了降準(zhǔn)等措施來(lái)為銀行釋放低成本的長(zhǎng)期資金，以對(duì)沖存量房貸利率調(diào)整的影響。

考慮到地產(chǎn)調(diào)控因城施策因素，監(jiān)管不妨允許按揭人和按揭所在的商業(yè)銀行協(xié)商，按照所在城市最新的房貸利率下限對(duì)存量貸款直接調(diào)降利率。或者，監(jiān)管放開(kāi)銀行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，允許按揭人在按揭所在的銀行按照所在城市最新的房貸利率進(jìn)行房貸置換，同時(shí)鼓勵(lì)銀行減免轉(zhuǎn)按揭過(guò)程中的相關(guān)費(fèi)用。轉(zhuǎn)按揭政策有助于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，激活市場(chǎng)交易，推動(dòng)市場(chǎng)健康良性發(fā)展，這一點(diǎn)已經(jīng)在成熟市場(chǎng)上得到證明。

據(jù)潘功勝透露，這一項(xiàng)政策將惠及5000萬(wàn)戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)在1500億元左右。家庭是社會(huì)的基本細(xì)胞，我們相信，億萬(wàn)家庭擁有的資產(chǎn)負(fù)債表越健康，銀行乃至國(guó)家的資產(chǎn)負(fù)債表才能越來(lái)越健康。