董希淼/文 9月29日晚上，中國人民銀行發(fā)布公告〔2024〕第11號，調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制；市場利率定價自律機制發(fā)出《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》，就批量調(diào)整存量商業(yè)性個人住房貸款發(fā)出倡議。9月24日人民銀行行長潘功勝在新聞發(fā)布會上宣布將推動降低存量房貸利率后，備受關(guān)注的存量房貸利率批量調(diào)整工作進入實質(zhì)性階段。這一措施將顯著降低存量房貸利率借款人利息支出，但也可能影響銀行息差穩(wěn)定，應(yīng)繼續(xù)采取措施進一步提振居民消費與投資。

此次批量下調(diào)存量房貸利率，是2023年9月以來的第二次。2023年8月，人民銀行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)出《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，就批量下調(diào)存量首套房貸利率工作進行部署，2023年9月25日起存量首套房貸利率開始下調(diào)。人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年共有超過23萬億元的存量首套房貸利率批量下調(diào)，平均下調(diào)約73個基點（0.73個百分點），每年減少借款人利息支出約1700億元。2023年批量下調(diào)后，存量房貸利率平均水平降至4.27%。

從自律機制的《倡議》以及人民銀行的《公告》看，此次存量房貸利率調(diào)整有三個明顯特點：首先，調(diào)整對象進一步擴大，既包括存量首套房貸，也包括其他存量二套及以上房貸。其次，不但浮動利率存量房貸可以調(diào)整，固定利率存量房貸轉(zhuǎn)換為LPR加點形式后也可以調(diào)整。當然，2023年調(diào)整也將固定利率存量首套房貸納入。再次，借款人可與銀行重新約定重定價周期和加點幅度，從而將可能建立常態(tài)化、更靈活的調(diào)整機制。應(yīng)該說，從9月24日人民銀行行長潘功勝宣布存量房貸利率調(diào)整消息到9月29日正式落地，僅僅用了5天時間，速度快、力度大，及時回應(yīng)人民群眾呼聲，有助于提振市場信心。

從操作上看，符合條件的房貸借款人通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”后，將由商業(yè)銀行統(tǒng)一進行批量調(diào)整。預(yù)計對多數(shù)房貸借款人而言，無需到銀行網(wǎng)點申請辦理，手續(xù)將非常簡單快捷。其中，設(shè)置了有兩個時間節(jié)點：原則上在10月12日之前，中國建設(shè)銀行等18家全國性商業(yè)銀行公布批量調(diào)整存量房貸利率的操作細則；原則上在10月31日之前，各商業(yè)銀行完成批量調(diào)整工作。預(yù)計從11月份開始，借款人將可以與銀行協(xié)商確定新的重定價周期等事宜。

以100萬元、25年期等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。此次調(diào)整后，存量房貸利率相當于貸款市場報價利率（LPR）減30個基點（即0.3個百分點）。如果考慮到此前人民銀行政策利率下調(diào)20個基點（即0.2個百分點），10月21日LPR可能跟隨下降20個基點（即0.2個百分點），在貸款重定價后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，降到3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個基點（即1個百分點）以上，這將大幅度節(jié)省房貸借款人利息支出。部分房貸利率在5%以上的借款人，最大下調(diào)幅度有望達到200個基點（即2個百分點）。當然，北京、上海、深圳市的部分區(qū)域，對二套房貸利率仍然設(shè)置下限，存量房貸利率下調(diào)后應(yīng)不低于本地區(qū)利率下限。

據(jù)人民銀行測算，此次存量房貸利率下調(diào)，將惠及約5000萬借款人，每年降低借款人利息支出約1500億元?？傮w而言，存量房貸利率下調(diào)，有利于借款人進一步降低房貸利息支出，或?qū)⑻嵘用裣M意愿和能力。同時，如果建立更加靈活的調(diào)整機制，可能將有助于穩(wěn)定購房者預(yù)期，提振市場主體信心。疊加二套房貸全國性最低首付比例下調(diào)至15%以及城市政府調(diào)整限購、限售政策，住房金融政策大幅度密集調(diào)整，向房地產(chǎn)市場發(fā)出了明確且強烈的信號，對促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展將帶來積極作用。毫無疑問，房地產(chǎn)市場的“政策底”已經(jīng)顯現(xiàn)。

此次批量調(diào)整完成后，預(yù)計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入每年約1500億元。但新老房貸利差收窄后，提前還貸現(xiàn)象可能明顯減少，有利于銀行穩(wěn)定住房貸款規(guī)模?？紤]到人民銀行已經(jīng)降低存款準備金率0.5個百分點，降低政策利率20個基點（即0.2個百分點），預(yù)計帶動中期借貸便利（MLF）利率等利率下行，也節(jié)省了銀行資金成本，有助于提升銀行可持續(xù)經(jīng)營能力，為銀行更好支持實體經(jīng)濟提供一定支撐。綜合考慮這些政策措施，存量房貸利率此次調(diào)整后，銀行凈息差將有望保持基本穩(wěn)定，穩(wěn)健發(fā)展能力和服務(wù)實體經(jīng)濟能力將保持基本不變。

但存量房貸利率批量下調(diào)，能在多大程度上促進居民消費和投資，仍需繼續(xù)觀察。從短期看，還應(yīng)采取更多措施，進一步提振居民消費與投資需求。如實施“輕徭薄稅”政策，大幅度提高個人所得稅起征點，繼續(xù)降低小微企業(yè)和個人工商戶稅負。從中長期看，應(yīng)進一步完善全覆蓋的社會保障體系，更好地滿足居民養(yǎng)老、就醫(yī)、教育等方面的迫切需求，降低居民后顧之憂進而降低預(yù)防性儲蓄意愿，從根本上提振居民消費、投資的意愿和能力。而這一切，還是要堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，深化改革，擴大開放，發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟，促進全體人民共同富裕。

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