盛松成/文 金融新政助力打開房地產(chǎn)發(fā)展新局面

編者按： 近期的房地產(chǎn)市場有點“不一樣”。2024年9月29日，中國人民銀行出臺了降低存量房貸利率、下調(diào)二套房最低首付比例、加大保障性住房再貸款支持等政策。就在當(dāng)晚，中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行等銀行均發(fā)布了關(guān)于調(diào)整存量商業(yè)性個人住房貸款利率的公告。此后，北上廣深四個一線城市相繼“松綁”，對住房限購等政策措施進(jìn)行了調(diào)整。

我國的房地產(chǎn)市場應(yīng)聲而動。市場普遍認(rèn)為，房市又將火熱“開局”。但這次也許真的“不一樣”，我們或?qū)⒂瓉矸渴械闹貥?gòu)。黨的二十屆三中全會提出要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，近期召開的中共中央政治局會議也再次強調(diào)要推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這為我國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展指明了方向，也將重構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的底層邏輯，我國的房地產(chǎn)市場將迎來深刻變革。作為實體經(jīng)濟(jì)的“血脈”，金融應(yīng)當(dāng)如何助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，金融機構(gòu)又應(yīng)該怎樣改進(jìn)金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的新局面，這些都是必須回答的問題。

有鑒于此，本期特別關(guān)注欄目特邀業(yè)內(nèi)專家學(xué)者從多個角度對該議題進(jìn)行解讀，以期為我國的金融機構(gòu)提供參考。

目前我國房地產(chǎn)市場處于總量過剩的階段，正在經(jīng)歷新一輪調(diào)整，主要受到住房庫存壓力增加、人口趨勢性下降、居民長期債務(wù)壓力上升，以及房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險等多個因素的影響。未來我國房地產(chǎn)市場將會進(jìn)入新的發(fā)展階段。

新階段將會有五個方面的變化趨勢：一是新房規(guī)模收縮，人房轉(zhuǎn)化比穩(wěn)定在0.2-0.3；二是二手房交易成為主導(dǎo)；三是資產(chǎn)價格重構(gòu)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才具備保值和升值的潛力；四是城市更新成為新的發(fā)展趨勢；五是保障住房體系將進(jìn)一步完善，成為住房體系重要支撐。在我國房地產(chǎn)市場特征、運行模式都將發(fā)生較大變化的同時，銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)最重要的服務(wù)商之一，相關(guān)業(yè)務(wù)和服務(wù)也需做出調(diào)整?；谖鍌€變化趨勢，我們分析了存量資產(chǎn)交易、城市更新、保障房建設(shè)以及向管理要利潤四個方面將會給商業(yè)銀行帶來的發(fā)展機會和空間。

我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的發(fā)展階段

自1998年房改以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了住房緊缺、住房供應(yīng)快速增長、住房整體過剩三個階段（見圖1）。通過每年新建住宅銷售面積與當(dāng)年全國人均住宅建筑面積情況，可以測算容納城鎮(zhèn)人口規(guī)模。測算結(jié)果顯示，1998—2005年是住房緊缺階段，這期間每年 城鎮(zhèn)人口增加2000萬左右，但是房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)的住房規(guī)模小于城鎮(zhèn)化人口對住房的需求規(guī)模，住房需求總?cè)笨诓粩鄶U大。隨著住宅需求的增長，開發(fā)商的數(shù)量也快速上升，1998年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有24378家，到2006年達(dá)到58710家，增長了141%。2006—2017年是住房供給快速增長階段，每年新建住宅銷售面積超過當(dāng)期增加城鎮(zhèn)人口的需求。這個階段城鎮(zhèn)新增人口也呈現(xiàn)上升趨勢，樓市表現(xiàn)為供需兩旺，并逐漸彌補之前的需求缺口。2017年是重要的轉(zhuǎn)折點，也是房改以來樓市供需平衡點。1998—2017年新建的住房與城鎮(zhèn)化增加人口的需求基本匹配，而2018年以后，房地產(chǎn)行業(yè)的供給產(chǎn)能還在不斷增加，城鎮(zhèn)化人口增加的趨勢卻是下降的，且二者缺口不斷擴大。此后，我國樓市進(jìn)入整體過剩的新階段。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、同策研究院整理圖1 1998—2023年新建住宅容納人口與城鎮(zhèn)化人口增長的關(guān)系

房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的發(fā)展階段的背景與趨勢分析

背景分析

房地產(chǎn)市場庫存不斷上升。 截至2024年8月，全國商品房待售面積達(dá)到7.38億平方米，同比增長了13.9%。該數(shù)值已經(jīng)遠(yuǎn)超2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“去庫存”時7.19億平方米的水平。分城市來看，庫存壓力更為明顯。一線城市中，除上海外，新房的去化周期都超過2年，北京和深圳超過4年；二線城市平均去化周期也達(dá)到2年；三四線城市平均去化周期超過4年（見表1）。2018年我國城鎮(zhèn)家庭人均住房超過1.1套，2024年8月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上介紹，截至2023年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米。隨著我國住房水平的不斷提升，總量過剩的情況日益明顯，同時，新增需求下降導(dǎo)致庫存壓力不斷上升。

表1 2024年8月份不同城市的庫存及去化周期情況

去化周期是根據(jù)最近6個月的平均銷售速度來測算的數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院整理

人口數(shù)量呈下行趨勢。近年來我國人口下降壓力比較大。2016年全國新出生人口為1786萬，此后開始快速下降，2022年降至956萬（見圖2），并首次低于死亡人口（1014萬），2022年全國總?cè)丝谙陆?5萬， 2023年降幅擴大至208萬。近些年我國推出鼓勵多孩的人口政策，但是出生率沒有得到明顯改善，近8年來仍在不斷下降。2023出生率已降至0.64%。結(jié)婚登記數(shù)量也在大幅減少。2024年上半年，全國結(jié)婚登記343萬對，較去年同期減少49.8萬對，僅為2014年同期的一半左右。人口的下降對房地產(chǎn)市場需求有長期的影響。

數(shù)據(jù)來源：Wind、國家統(tǒng)計局、同策研究院整理圖2 近年來我國新出生人口與死亡人口變化情況

居民長期債務(wù)壓力上升。近幾年，居民的債務(wù)壓力上升明顯。收入和債務(wù)的對比更清晰地揭示了居民家庭面臨的債務(wù)壓力情況。我們選擇居民部門杠桿率和按GDP收入法核算的居民部門收入分配比例兩個指標(biāo)測算得出，1998年至2020年居民部門每生產(chǎn)百元GDP背負(fù)的債務(wù)從5.8元上升到62.3元，而居民收入?yún)s從65.82元下降到62.04元。值得注意的是，2021年是債務(wù)水平超過收入水平的轉(zhuǎn)折點。此后，債務(wù)水平仍在上升，2023年達(dá)到63.5元，而居民部門分配水平持續(xù)下降，二者剪刀差呈擴大趨勢（見圖3）。債務(wù)壓力的上升不僅導(dǎo)致購房意愿下降，同時消費降級在2021年后也很明顯，這與債務(wù)壓力有很大關(guān)系。

數(shù)據(jù)來源：Wind、國家統(tǒng)計局、同策研究院整理圖3 1998—2023年每百元GDP中居民部門債務(wù)與收入分配情況

房企負(fù)債率下降，但行業(yè)風(fēng)險仍然偏高。自提出“房住不炒”以來，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債水平快速上漲的勢頭已得到有效遏制。2021年以來，行業(yè)負(fù)債率明顯下降。截至2024年上半年，國內(nèi)上市房企的平均負(fù)債率為75.19%，較2018年的高點下降了4.87個百分點（見圖4）。

注：房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)劃分按照申萬一級行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：Wind、同策研究院整理圖4 國內(nèi)上市房企平均負(fù)債率變化趨勢

但房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險仍然較大，企業(yè)融資難度上升，現(xiàn)金流回籠放緩，剛性債務(wù)壓力較大，房企資產(chǎn)縮水也比較明顯。據(jù)統(tǒng)計，2023年至今，已有16家房企相繼退市。未來房企依然面臨較為嚴(yán)峻的償債壓力。2025—2030年各類債券債務(wù)余額1.27萬億元，2025、2026年到期債務(wù)余額均超過3000億元，為集中償債的時間點。

趨勢分析

新房成交規(guī)模收縮是長期趨勢，人房轉(zhuǎn)化比或逐步穩(wěn)定在0.2—0.3。成熟房地產(chǎn)市場對新房的需求有規(guī)律性特征。從國外經(jīng)驗看，近40年紐約人房轉(zhuǎn)化比（住房規(guī)模與人口的比值）平均為0.2，東京近30年平均約0.3，即隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟，每個常住人口每年對新房的需求量保持在0.2—0.3平方米。我國一線城市已經(jīng)出現(xiàn)這一趨勢。2023年，深圳、北京和上海的人房轉(zhuǎn)化比分別為0.2、0.29和0.37（見表2）。其中，深圳近七年一直處于0.2左右，上海按2024年前8個月的銷售情況來估算，該值也已下降至0.3以下。核心二線城市仍然處于快速城鎮(zhèn)化過程中。隨著戶籍政策放開，有大量人口流入，城市建成區(qū)面積也有增長空間，人房轉(zhuǎn)化比平均保持在0.6以上的水平。但從長期來看，隨著城鎮(zhèn)化節(jié)奏的放緩，未來核心二線城市轉(zhuǎn)化比也會下降到0.2—0.3的水平。

表2 2013—2023年20個核心城市常住人口對新房的需求轉(zhuǎn)化比

數(shù)據(jù)來源：dataln、Wind、同策研究院整理

我國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入存量市場，二手房交易成為主導(dǎo)。國外成熟的房地產(chǎn)市場均表現(xiàn)出二手房占主導(dǎo)的特征。以美國為例，近30年二手房成交量占比為82%，也就是說，每交易100套房子中有82套是二手房，新房僅18套。日本首都圈的二手房的成交占比為64%。近些年我國二手房市場發(fā)展迅速。20個核心城市中，2019年二手房的成交占比為40%，2024年8月份該比例上升至62%（見圖5），二手房成交量已經(jīng)超過新房成交量，并接近日本首都圈的水平。我國核心城市已經(jīng)步入以二手房交易為主的存量市場階段。

數(shù)據(jù)來源：dataln、CRIC、同策研究院整理圖5 2019—2024年8月20個核心城市新房和二手房成交情況

資產(chǎn)價格未來將重構(gòu)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才具備保值和升值的潛力。房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的發(fā)展階段，資產(chǎn)價格重構(gòu)是特征之一。資產(chǎn)保值性與城市能級有直接關(guān)系，其中一線城市保值性最好，新房的保值性要高于二手房。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城住宅價格指數(shù)來看，一線城市資產(chǎn)價格的調(diào)整時間相對較短，調(diào)整的幅度也最小，其次分別是二線和三線城市。截至2024年7月，一線城市新建住宅的價格調(diào)整時間為14個月（調(diào)整始于2023年5月），跌幅僅為4.1%；二線城市調(diào)整時間為35個月（調(diào)整始于2021年8月），跌幅為5.4%；三線城市調(diào)整時間為36個月（調(diào)整始于2021年7月），跌幅為10.3%（見表3）。從二手房價格指數(shù)來看，各能級城市二手房調(diào)整均早于新房，調(diào)整幅度也更大。

表3 不同能級城市70城新房和二手房住宅價格指數(shù)變動情況

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

城市更新成為市場發(fā)展新趨勢。城市更新是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要是通過一系列綜合性的維護(hù)與改造，對城市內(nèi)功能衰退、環(huán)境較差、設(shè)施老舊以及空間布局不合理的區(qū)域，進(jìn)行有計劃、有步驟的升級與重塑。2024年7月，國務(wù)院頒布《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，強調(diào)了以人為本的核心理念，提出要深入實施城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是抓好城市地下管網(wǎng)等“里子”工程建設(shè)，加快補齊城市安全韌性短板，打造宜居、韌性、智慧城市。城市更新不僅包括對老舊建筑和基礎(chǔ)設(shè)施的改造升級，還涉及城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人居環(huán)境等多方面的優(yōu)化。城市更新項目涵蓋了舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)等多個領(lǐng)域，旨在優(yōu)化城市功能、提升人居環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展。城市更新也是推動高質(zhì)量發(fā)展重要舉措，已在全國范圍內(nèi)快速鋪開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)部門負(fù)責(zé)人公開透露，全國已有400多個城市成立了城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，84個城市出臺了管理辦法，300多個城市編制了城市更新專項規(guī)劃，城市更新工作的組織機制和制度政策框架日益完善。當(dāng)前全國已實施城市更新項目超6.6萬個，累計完成投資2.6萬億元。城市更新有巨大的市場發(fā)展?jié)摿Α?/p>

保障住房體系進(jìn)一步完善，將成為住房體系重要支撐。保障房主要解決城市低收入人群以及新市民、青年住房困難等問題，該體系的完善也是成熟房地產(chǎn)市場的標(biāo)志之一。2024年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求加快推動保障性住房項目開工建設(shè)強調(diào)加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策部署，是堅持以人民為中心發(fā)展思想的生動實踐，是適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢推出的有力舉措。加大保障性住房建設(shè)和供給，有利于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，滿足工薪收入群體剛性住房需求。原有的住房保障體系以公共租賃住房、保障性租賃住房為主體；現(xiàn)在則在原有以租為主的住房保障體系基礎(chǔ)上，將保障性住房建設(shè)分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房按保本微利原則配售。在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上，保障房也將按照綠色、低碳、智能、安全的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)成“好房子”，保障房也進(jìn)入到高質(zhì)量發(fā)展階段。

商業(yè)銀行新的發(fā)展機遇

隨著我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的發(fā)展階段，市場特征、運行模式都將發(fā)生較大的變化，銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)最重要的服務(wù)商之一，相關(guān)的業(yè)務(wù)和服務(wù)也要做出調(diào)整。房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢的變化，可能在以下方面為商業(yè)銀行帶來新的發(fā)展機會和空間。

業(yè)務(wù)方向從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，存量資產(chǎn)交易將衍生出一系列新業(yè)務(wù)。未來隨著新房業(yè)務(wù)規(guī)模收縮，開發(fā)貸款以及新房按揭貸款業(yè)務(wù)都會受到影響。未來的增量空間來自存量市場。例如，二手房交易占主導(dǎo)后，由于很多二手房房齡相對較長，對于空間改造及裝修裝飾的需求會大幅上升。銀行的服務(wù)對象未來會更多向居民個體服務(wù)轉(zhuǎn)變。

城市更新未來將會成為核心城市發(fā)展重點，這也將給銀行帶來新的業(yè)務(wù)機會。區(qū)域的重大項目離不開金融的支持。城市更新涉及居民的動遷安置、相關(guān)企業(yè)的搬遷、基礎(chǔ)設(shè)施的改造、環(huán)境的治理提升以及項目的建設(shè)和改造等多個環(huán)節(jié)。目前部分商業(yè)銀行已經(jīng)著手推動城市更新方面的貸款業(yè)務(wù)和相關(guān)金融服務(wù)。

保障房建設(shè)將提速、提質(zhì)，未來發(fā)展空間較大。保障房的建設(shè)離不開金融的支持。隨著我國保障住房體系不斷完善，保障的覆蓋面未來會更廣，保障房的品質(zhì)也會逐漸提高，保障房相關(guān)的業(yè)務(wù)需要也會變多。去年國家又推出配售型保障房，作為未來保障體系的新品類，將帶來相關(guān)的業(yè)務(wù)需求。目前配售保障房是封閉式管理，未來隨著保障體系進(jìn)一步完善，還有可能允許上市流通（類似新加坡組屋的模式），也會帶來更多業(yè)務(wù)機會。

加強風(fēng)險管理，提高資產(chǎn)價值識別和處置能力，以專業(yè)能力提升利潤空間。房價普漲的階段已經(jīng)成為過去。隨著資產(chǎn)價格的重構(gòu)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的長期價值會逐漸凸顯，普通資產(chǎn)將會面臨貶值風(fēng)險。由于商業(yè)銀行的抵押品大部分與房屋或者土地相關(guān)，商業(yè)銀行需提高對不同能級城市、不同類型資產(chǎn)價值與風(fēng)險的判別能力，加快處置風(fēng)險資產(chǎn)，同時，加大在優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)投放力度。

（本文僅代表作者個人觀點，與所在單位無關(guān)）

作者盛松成系中歐國際工商學(xué)院教授，

宋紅衛(wèi)系同策研究院研究員