經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 1月13日，湖州市南太湖管委會(huì)與中國金茂（00817.HK）全資附屬公司湖州東茂置業(yè)有限公司（下稱“東茂置業(yè)”）簽訂土地收儲(chǔ)協(xié)議，收儲(chǔ)東茂名下14.73萬平方米閑置土地，收儲(chǔ)價(jià)為7.81億元。

此次湖州明確，將在簽訂協(xié)議后的半年內(nèi)以現(xiàn)金支付給東茂置業(yè)。此前，廣州、武漢等城市在向開發(fā)商收儲(chǔ)存量閑置土地時(shí)，多數(shù)以土地置換或規(guī)劃調(diào)整為目的，并未涉及現(xiàn)金交易。

一位開發(fā)商認(rèn)為，湖州市能拿出真金白銀收儲(chǔ)開發(fā)商的閑置土地，這一行為值得肯定。金茂獲得湖州的支持，未來可能會(huì)加大對(duì)湖州的投資。

2021年12月21日，金茂以14.86億元拿下湖州濱湖東單元五幅土地，總建筑面積40.9萬平方米。招拍掛信息顯示，該地塊為限競房項(xiàng)目，商品住宅限價(jià)為1.78萬元/平方米，同時(shí)要求配建一所占地6100平方米的幼兒園及一座1000平方米的公交站。

按照規(guī)劃，五個(gè)地塊總稱為金茂南太湖未來之窗綜合體項(xiàng)目，其中，06A地塊、07A地塊、09A地塊以住宅為主，08B地塊和08E地塊以商辦為主，包括零售商業(yè)、餐飲、娛樂、旅館、商務(wù)金融、教育以及居住等多種用途。

07A地塊是截至目前唯一開發(fā)的地塊，2022年8月地塊正式開工，2022年11月，07A地塊建成的東云府住宅項(xiàng)目銷售。2024年3月，東云府項(xiàng)目最后一批108套房源取得預(yù)售許可證；2024年12月，項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收備案。

08B地塊和08E地塊以商辦為主，建筑面積合計(jì)19.9萬平方米。2022年，相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)一度對(duì)外公示，并啟動(dòng)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)招標(biāo)，但后續(xù)進(jìn)展有限。06A地塊和09A地塊以住宅為主，建筑面積合計(jì)11.28萬平方米，一直未動(dòng)工。

金茂在湖州拿下五幅土地的成本是8264.88元/平方米，剔除已經(jīng)開發(fā)的07A地塊，剩余四幅土地被湖州南太湖管委會(huì)收儲(chǔ)的單價(jià)為5302.01元/平方米。粗略估算，收儲(chǔ)價(jià)格為原拿地價(jià)的七折左右。

對(duì)金茂來說，雖然土地被收儲(chǔ)帶來一定損失，但07A地塊多數(shù)面積為住宅，在一定程度上可以彌補(bǔ)損失。

金茂在南太湖未來之窗項(xiàng)目的投入包括14.86億元的土地購置費(fèi)用以及07A地塊2.39億元的建安成本，兩項(xiàng)合計(jì)17.25億元，此外還有其他建設(shè)成本、行政管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

預(yù)售信息顯示，東云府項(xiàng)目的建筑面積為6.78萬平方米，預(yù)售均價(jià)為1.46萬元/平方米，貨值在10億元左右，四幅土地被南太湖管委會(huì)收儲(chǔ)的金額為7.81億元，總計(jì)約17.81億元。

綜合來看，金茂通過東云府項(xiàng)目銷售及土地被收儲(chǔ)帶來的收入，即便是無法完全覆蓋原始投入，但也不會(huì)有太大損失。中國金茂在公告中表示，4幅土地被收儲(chǔ)預(yù)計(jì)虧損83萬元。

上述開發(fā)商說，專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地政策有兩個(gè)主要目標(biāo)：一是通過收儲(chǔ)房企未開發(fā)土地，緩解其流動(dòng)性壓力；二是利用金融手段調(diào)節(jié)土地市場，實(shí)現(xiàn)供需動(dòng)態(tài)平衡。

他認(rèn)為，湖州南太湖管委會(huì)與金茂能夠達(dá)成收儲(chǔ)協(xié)議，說明收儲(chǔ)價(jià)格對(duì)金茂來說是可接受的。在當(dāng)前土地價(jià)格和房價(jià)雙雙承壓的背景下，房企持有的閑置資產(chǎn)通過合理價(jià)格變現(xiàn)，而且可以獲得現(xiàn)金，可以有效緩解流動(dòng)性。

另一位房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地的最大難題在于收儲(chǔ)價(jià)格。由于土地市場下行，多數(shù)城市給出的收儲(chǔ)價(jià)格只有原始拿地價(jià)的三折，無法覆蓋土地原有融資，雖然房企希望將土地變現(xiàn)，但無力解除土地的抵押。

在他看來，即便是沒有融資抵押的土地，如果收儲(chǔ)價(jià)格過低，房企也不愿被收儲(chǔ)。比如，土地抵押獲得的融資金額高于收儲(chǔ)金額，房企更愿意通過抵押融資變現(xiàn)。他認(rèn)為，湖州收儲(chǔ)實(shí)踐的借鑒意義在于價(jià)格合理和以現(xiàn)金支付。