伍戈/文 核心觀點：

1.?似曾相識燕歸來。經(jīng)歷約一個季度的脈沖之后，近期房地產(chǎn)市場似再現(xiàn)趨緩態(tài)勢。與過往兩年的政策效果相比，本輪地產(chǎn)成交反彈的持續(xù)時間更長、幅度也更明顯。然而，脈沖之后為何又開始回落？實現(xiàn)地產(chǎn)企穩(wěn)的核心力量究竟是什么？

2.?無論是因城施策的力度，還是房貸利率的下調(diào)幅度，本輪新政均未超出過往。排除這些因素后，此次“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”等政策表態(tài)似更鮮明，預(yù)期管理可能發(fā)揮了重要作用。但若要維系脈沖的可持續(xù)性，經(jīng)濟基本面才是關(guān)鍵要素。

3.?美、日等地產(chǎn)開啟調(diào)整后，往往能觀察到銀行不良率顯著抬升，而我國不良率至今穩(wěn)中有降。這或與我國獨特的預(yù)售制有關(guān)。房企融資更倚賴非銀行部門，其風險未必直接反映在銀行，客觀上也影響地產(chǎn)風險的識別難度和政策的應(yīng)對速度。

4.?展望未來，地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”是銷量、價格、購地、投資等全鏈條改變過程，首先應(yīng)是微觀預(yù)期的改變。這固然離不開預(yù)期管理，但若不滿足脈沖效果，則取決于加大逆周期調(diào)節(jié)下財政貨幣政策的真實兌現(xiàn)和持續(xù)發(fā)力。這也未必一蹴而就。

正文：

經(jīng)歷約一個季度的脈沖之后，近期房地產(chǎn)市場似再現(xiàn)趨緩態(tài)勢。與過往兩年的政策效果相比，本輪地產(chǎn)成交反彈的持續(xù)時間更長、幅度也更明顯。然而，脈沖之后為何又開始回落？實現(xiàn)地產(chǎn)市場企穩(wěn)的核心力量究竟是什么？

圖1.?地產(chǎn)，依然是脈沖？

來源：WIND，筆者測算

注：成交包括30城新房+12城二手房，較2018-2019年同期比值，剔除假期錯位。

一、政策強于過往嗎？

無論是因城施策的力度，還是房貸利率的下調(diào)幅度，本輪均沒有超出過往。排除這些因素后，此次“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”等政策表態(tài)似更鮮明，預(yù)期管理可能發(fā)揮了重要作用。

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圖2.?地產(chǎn)政策并未強于過往

來源：WIND，政府公告，貝殼，筆者測算

注：因城施策力度是對各城市首付比、公積金、普宅標準、補貼等加權(quán)。

過去幾輪政策放松后，地產(chǎn)成交短期均呈現(xiàn)相較經(jīng)濟基本面的超調(diào)，但最終都難以擺脫經(jīng)濟增速中樞的約束。開年以來地產(chǎn)成交的走弱，或也反映出其向基本面的回歸。

圖3.?地產(chǎn)，終將向經(jīng)濟基本面回歸

來源：WIND，筆者測算

注：基本面以制造業(yè)與非制造業(yè)PMI均值表征。

二、銀行反映地產(chǎn)風險嗎？

美、日等地產(chǎn)開啟調(diào)整后，往往能觀察到銀行不良率抬升，而我國不良率至今穩(wěn)中有降。這或與我國獨特的預(yù)售制有關(guān)。目前來自金融體系的有息債務(wù)、向老百姓的預(yù)收房款、及對上下游企業(yè)的應(yīng)付賬款等，構(gòu)成房企負債約1：1：1的比例。房企風險未必直接反映在銀行，客觀上也影響著地產(chǎn)風險的識別難度和政策的應(yīng)對速度。

圖4.?房企風險未必直接反映在銀行

來源：WIND，筆者測算

注：償債風險為保交樓資金缺口、應(yīng)付賬款的超額拖欠、債券和信托違約等占GDP的比重。

展望未來，地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”是銷量、價格、購地、投資等全鏈條改變過程，首先應(yīng)是微觀預(yù)期的改變。這固然離不開預(yù)期管理，但若不滿足脈沖效果，則取決于加大逆周期調(diào)節(jié)下財政貨幣政策的真實兌現(xiàn)和持續(xù)發(fā)力。這也未必一蹴而就。

風險提示：預(yù)期非線性變化。