伍戈/文 核心觀點:
1.?似曾相識燕歸來。經(jīng)歷約一個季度的脈沖之后,近期房地產(chǎn)市場似再現(xiàn)趨緩態(tài)勢。與過往兩年的政策效果相比,本輪地產(chǎn)成交反彈的持續(xù)時間更長、幅度也更明顯。然而,脈沖之后為何又開始回落?實現(xiàn)地產(chǎn)企穩(wěn)的核心力量究竟是什么?
2.?無論是因城施策的力度,還是房貸利率的下調(diào)幅度,本輪新政均未超出過往。排除這些因素后,此次“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”等政策表態(tài)似更鮮明,預(yù)期管理可能發(fā)揮了重要作用。但若要維系脈沖的可持續(xù)性,經(jīng)濟基本面才是關(guān)鍵要素。
3.?美、日等地產(chǎn)開啟調(diào)整后,往往能觀察到銀行不良率顯著抬升,而我國不良率至今穩(wěn)中有降。這或與我國獨特的預(yù)售制有關(guān)。房企融資更倚賴非銀行部門,其風險未必直接反映在銀行,客觀上也影響地產(chǎn)風險的識別難度和政策的應(yīng)對速度。
4.?展望未來,地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”是銷量、價格、購地、投資等全鏈條改變過程,首先應(yīng)是微觀預(yù)期的改變。這固然離不開預(yù)期管理,但若不滿足脈沖效果,則取決于加大逆周期調(diào)節(jié)下財政貨幣政策的真實兌現(xiàn)和持續(xù)發(fā)力。這也未必一蹴而就。
正文:
經(jīng)歷約一個季度的脈沖之后,近期房地產(chǎn)市場似再現(xiàn)趨緩態(tài)勢。與過往兩年的政策效果相比,本輪地產(chǎn)成交反彈的持續(xù)時間更長、幅度也更明顯。然而,脈沖之后為何又開始回落?實現(xiàn)地產(chǎn)市場企穩(wěn)的核心力量究竟是什么?
圖1.?地產(chǎn),依然是脈沖?
來源:WIND,筆者測算
注:成交包括30城新房+12城二手房,較2018-2019年同期比值,剔除假期錯位。
一、政策強于過往嗎?
無論是因城施策的力度,還是房貸利率的下調(diào)幅度,本輪均沒有超出過往。排除這些因素后,此次“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”等政策表態(tài)似更鮮明,預(yù)期管理可能發(fā)揮了重要作用。
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圖2.?地產(chǎn)政策并未強于過往
來源:WIND,政府公告,貝殼,筆者測算
注:因城施策力度是對各城市首付比、公積金、普宅標準、補貼等加權(quán)。
過去幾輪政策放松后,地產(chǎn)成交短期均呈現(xiàn)相較經(jīng)濟基本面的超調(diào),但最終都難以擺脫經(jīng)濟增速中樞的約束。開年以來地產(chǎn)成交的走弱,或也反映出其向基本面的回歸。
圖3.?地產(chǎn),終將向經(jīng)濟基本面回歸
來源:WIND,筆者測算
注:基本面以制造業(yè)與非制造業(yè)PMI均值表征。
二、銀行反映地產(chǎn)風險嗎?
美、日等地產(chǎn)開啟調(diào)整后,往往能觀察到銀行不良率抬升,而我國不良率至今穩(wěn)中有降。這或與我國獨特的預(yù)售制有關(guān)。目前來自金融體系的有息債務(wù)、向老百姓的預(yù)收房款、及對上下游企業(yè)的應(yīng)付賬款等,構(gòu)成房企負債約1:1:1的比例。房企風險未必直接反映在銀行,客觀上也影響著地產(chǎn)風險的識別難度和政策的應(yīng)對速度。
圖4.?房企風險未必直接反映在銀行
來源:WIND,筆者測算
注:償債風險為保交樓資金缺口、應(yīng)付賬款的超額拖欠、債券和信托違約等占GDP的比重。
展望未來,地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”是銷量、價格、購地、投資等全鏈條改變過程,首先應(yīng)是微觀預(yù)期的改變。這固然離不開預(yù)期管理,但若不滿足脈沖效果,則取決于加大逆周期調(diào)節(jié)下財政貨幣政策的真實兌現(xiàn)和持續(xù)發(fā)力。這也未必一蹴而就。
風險提示:預(yù)期非線性變化。