3月17日晚，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布2024年年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1789.48億元，同比增長(zhǎng)2.25%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積936萬(wàn)平方米，簽約銷售金額2193億元，銷售排名站穩(wěn)行業(yè)“五強(qiáng)”，產(chǎn)品力躍居中國(guó)房企排行榜第四名。

在國(guó)家提出房地產(chǎn)新發(fā)展模式的背景下，招商蛇口表示，將不斷夯實(shí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤(pán)，聚焦核心優(yōu)質(zhì)城市和項(xiàng)目，同時(shí)堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)防控，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健、安全；通過(guò)打造“產(chǎn)品迭代力、內(nèi)容運(yùn)營(yíng)力、服務(wù)增值力”三大核心能力，實(shí)現(xiàn)“存量做優(yōu)”與“增量?jī)?yōu)做”。持續(xù)強(qiáng)化資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，提高物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)，推進(jìn)智慧化和綠色化建設(shè)，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展樹(shù)立新標(biāo)桿。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健助力銷售增長(zhǎng)

?內(nèi)驅(qū)力推動(dòng)持續(xù)發(fā)展

在多數(shù)房企銷售業(yè)績(jī)下滑的大環(huán)境下，招商蛇口卻實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)上漲。

2024年，在全國(guó)多個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額排行榜前列。年報(bào)顯示，招商蛇口在西安、長(zhǎng)沙、合肥、南通、徐州等五城銷售金額首屈一指，在南京、上海、深圳、蘇州、成都、重慶、佛山、廈門(mén)、溫州等九城進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售排名前五。

2024年，招商蛇口現(xiàn)金流穩(wěn)健，在手現(xiàn)金充沛。全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~319.64億元，期末貨幣資金余額達(dá)1,003.51億元，達(dá)到5年來(lái)最高水平。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.37%、凈負(fù)債率55.85%、現(xiàn)金短債比為1.59，“三道紅線”繼續(xù)處于綠檔水平。全年新增公開(kāi)市場(chǎng)融資154.6億元，票面利率均為同期同行業(yè)最低；綜合資金成本2.99%，較年初降低48BP，保持行業(yè)最優(yōu)水平。

這得益于招商蛇口對(duì)大環(huán)境變化的快速感知與積極應(yīng)變。去年，招商蛇口對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行了優(yōu)化升級(jí)，將原三大策略“區(qū)域聚焦、城市深耕、綜合發(fā)展”調(diào)整為“全面聚焦、質(zhì)效并驅(qū)、輕重共贏”。

2024年，招商蛇口堅(jiān)持“五精”策略，即精挑細(xì)選搞開(kāi)發(fā)、精雕細(xì)琢提品質(zhì)、精誠(chéng)合作促去化、精耕細(xì)作抓經(jīng)營(yíng)、精打細(xì)算控成本，全面提升產(chǎn)品力，打造“招商好房子”。

通過(guò)“首席設(shè)計(jì)師及產(chǎn)品經(jīng)理”管理體系，“方案+落地”雙團(tuán)隊(duì)管理模式，招商蛇口在去年研發(fā)打造了“3+1”全新產(chǎn)品體系，即天青、啟序、攬閱3大產(chǎn)品線和一個(gè)高定豪宅“璽”系。憑借完善的產(chǎn)品體系和過(guò)硬的產(chǎn)品質(zhì)量，招商蛇口20余個(gè)全國(guó)新作首開(kāi)去化率領(lǐng)先競(jìng)品25%，其中北京招商璽、合肥招商璽、武漢武昌序、成都翎云閣、西安攬閱、上海攬閱等共10個(gè)項(xiàng)目入選2024年全國(guó)十大高端/輕奢/品質(zhì)作品榜單，招商蛇口更是借此躋身2024中國(guó)房企產(chǎn)品力TOP100第四名，以設(shè)計(jì)驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)品溢價(jià)能力邁向行業(yè)前列。

同時(shí)，招商蛇口發(fā)力“數(shù)智化”，落實(shí)“AI+”戰(zhàn)略，探索多智能體交互、多模態(tài)交互等前沿技術(shù)，依托DeepSeek等先進(jìn)大模型的技術(shù)賦能，實(shí)現(xiàn)AI應(yīng)用在智慧服務(wù)、智慧空間、智慧運(yùn)營(yíng)等更多細(xì)分場(chǎng)景的落地。在智慧空間領(lǐng)域建設(shè)全域安全、綠色低碳的智慧化環(huán)境，在智慧運(yùn)營(yíng)層面賦能業(yè)務(wù)提質(zhì)增效，在智慧服務(wù)方面打造“千樓千面”定制化體驗(yàn)，提升客戶滿意度。

通過(guò)不斷打造與提升“產(chǎn)品迭代力、內(nèi)容運(yùn)營(yíng)力、服務(wù)增值力”這三大核心能力，招商蛇口實(shí)現(xiàn)了“存量做優(yōu)”與“增量?jī)?yōu)做”，不僅完成逆勢(shì)增長(zhǎng)，也站穩(wěn)行業(yè)五強(qiáng)。

構(gòu)建商業(yè)閉環(huán)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力

發(fā)力第二成長(zhǎng)曲線

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入新舊模式轉(zhuǎn)換階段，提升運(yùn)營(yíng)能力，培育利潤(rùn)增長(zhǎng)第二曲線成為房企高質(zhì)量發(fā)展的主要方向。招商蛇口也積極推進(jìn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類、物業(yè)服務(wù)類業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，取得了不俗的成績(jī)。

2024年，招商蛇口主要持有物業(yè)全口徑收入74.64億元，同比上漲12%，EBITDA實(shí)現(xiàn)36.67億元，同比上漲11%。其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主營(yíng)包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、寫(xiě)字樓、公寓酒店等持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理以及會(huì)展和郵輪等業(yè)務(wù)；物業(yè)服務(wù)板塊涵蓋物業(yè)管理及其增值服務(wù)。

具體來(lái)看，集中商業(yè)是著重打造的業(yè)務(wù)主賽道之一，2024年此類業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入17.70億元，開(kāi)業(yè)三年以上項(xiàng)目出租率達(dá)91%。招商蛇口經(jīng)營(yíng)管理的處于運(yùn)營(yíng)期的主要集中商業(yè)項(xiàng)目共47個(gè)，在建及籌開(kāi)項(xiàng)目總經(jīng)營(yíng)建筑面積約233萬(wàn)平方米。布局主要分布在上海、深圳、南京、蘇州、成都、重慶和廈門(mén)等核心熱門(mén)城市。因結(jié)合所布局城市的特點(diǎn)，創(chuàng)新多元體驗(yàn)，“海上世界”系、“花園城”系產(chǎn)品已成為招商蛇口具有差異化競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)名片，經(jīng)營(yíng)效益與品牌影響力持續(xù)提升。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面，招商蛇口聚焦數(shù)智科技、綠色科技和生命科技三大新興產(chǎn)業(yè)方向，聯(lián)合高校院所、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、領(lǐng)軍科學(xué)家打造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)，以“產(chǎn)業(yè)投資+孵化服務(wù)”協(xié)同模式，通過(guò)共建創(chuàng)新中心承載新質(zhì)生產(chǎn)力，2024年累計(jì)引入5家國(guó)家級(jí)重點(diǎn)平臺(tái)或高校院所、22個(gè)代表性產(chǎn)學(xué)研項(xiàng)目，搭建起一套科技成果商業(yè)化加速模式。公司管理范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園在營(yíng)主要項(xiàng)目31個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約 261萬(wàn)平方米，在建及籌備項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營(yíng)建筑面積約 56萬(wàn)平方米。

公寓方面，在政策利好下，招商蛇口持續(xù)圍繞壹間、壹棧、壹棠三條產(chǎn)品線構(gòu)筑公寓品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)建立營(yíng)銷聯(lián)動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)一全國(guó)渠道及客戶資源，加強(qiáng)產(chǎn)品迭代更新及客服質(zhì)量精細(xì)化管理等一系列措施，不斷提升核心運(yùn)營(yíng)管理能力及品牌價(jià)值。目前已布局19個(gè)城市，經(jīng)營(yíng)建筑面積約144萬(wàn)平米；建設(shè)期項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積76萬(wàn)平方米。去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收12.34億元。

物業(yè)服務(wù)方面，旗下物業(yè)上市公司招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)收171.72億元，較上年增長(zhǎng)9.89%；歸母凈利潤(rùn)8.40億元，較上年增長(zhǎng)14.24%。報(bào)告期末，招商積余在管項(xiàng)目2296個(gè)，管理面積達(dá)3.65億平方米。

資產(chǎn)證券化道路上，招商蛇口也走在了行業(yè)前列。去年，招商蛇口以位于深圳的壹棧太子灣項(xiàng)目和壹棧林下項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，搭建蛇口租賃住房REIT平臺(tái)，并于10月23日完成上市發(fā)行，募集資金13.64億元。

至此，招商蛇口在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、集中商業(yè)等業(yè)態(tài)搭建了多個(gè)REITs平臺(tái)，成為行業(yè)典范。通過(guò)各REITs平臺(tái)打通資產(chǎn)退出通道，招商蛇口成功構(gòu)建了持有物業(yè)“開(kāi)發(fā)－運(yùn)營(yíng)－資本化一再投資”的良性循環(huán)體系，確立了“投、融、建、管、退”的全生命周期發(fā)展模式。這一模式實(shí)踐了以存量帶增量、以產(chǎn)融促周轉(zhuǎn)的輕重結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建了房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。

此外，招商蛇口旗下寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)展、郵輪、代建等業(yè)務(wù)也都獲得了良好的發(fā)展。

有著儲(chǔ)備豐富、業(yè)態(tài)多樣的持有型物業(yè)資產(chǎn)，并伴隨著不同類型REITs平臺(tái)的構(gòu)建，未來(lái)招商蛇口將進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)，必將助力其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。

在房地產(chǎn)新發(fā)展模式的引領(lǐng)下，招商蛇口憑借充沛的現(xiàn)金儲(chǔ)備、穩(wěn)健的債務(wù)管理和創(chuàng)新的發(fā)展理念，走出了一條高質(zhì)量發(fā)展的新路徑。