楊鷗系中海發(fā)展首席技術(shù)官、領(lǐng)潮供應(yīng)鏈董事長

20多年來，房地產(chǎn)的發(fā)展是什么狀況呢？大家可以看一下自己的家庭資產(chǎn)負(fù)債表，房地產(chǎn)在中國家庭資產(chǎn)中的占比達(dá)到69%，而在歐美國家，比如美國，這個(gè)數(shù)字只有36%。

在兩年前，尤其是一些大企業(yè)沒有爆雷的時(shí)候，在2021全球房地產(chǎn)品牌價(jià)值25強(qiáng)榜單里，中國包攬前10，25強(qiáng)占23個(gè)。領(lǐng)潮供應(yīng)鏈所屬的中國建筑，在2021年也晉升到世界500強(qiáng)的第9位?？梢哉f，中國的房地產(chǎn)“開發(fā)制造業(yè)”已經(jīng)取得了舉世矚目的成就。

2020年，世界房價(jià)前10的城市，中國占了4個(gè)，分別是香港、上海、深圳、北京。

在2019年末，中國的城市化率超過了60%。貝殼研究院發(fā)布的《住房研究報(bào)告》顯示：2019年，中國城鎮(zhèn)住宅存量3.5億套，每個(gè)家庭1.2套，人均居住面積40平方米，超過了絕大部分發(fā)達(dá)國家。

最近幾年，“三道紅線”在金融端對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了一些限制，房地產(chǎn)行業(yè)的開工量、投資額都在減少。

招商銀行每年都會(huì)發(fā)布在該行的高凈值人群的資產(chǎn)變化。連續(xù)幾年，該數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)金及存款、資本市場產(chǎn)品、境外投資、保險(xiǎn)等類別資產(chǎn)的投資比例都在增加，但“投資性不動(dòng)產(chǎn)”的比例在下降。

最近政策頻出，比如白名單企業(yè)、“三個(gè)不低于”等，在資金方面、金融方面、監(jiān)管方面給房地產(chǎn)企業(yè)特別是民企一定的傾斜。

2023年中央金融工作會(huì)議提出要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

目前在需求端，住房銷售調(diào)整較為充分。最近一兩個(gè)月，北京、上海等城市二手房的銷售有回暖跡象。住房銷售降幅有較大的收窄可能。

從中長期看，按照城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律，2023年到2030年，中國城鎮(zhèn)的住宅年均增量大概有10億平方米，增量是存在的。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于“弱勢(shì)復(fù)蘇”的階段，房地產(chǎn)的“開發(fā)制造業(yè)”屬性已經(jīng)趨于平緩，未來會(huì)從享受紅利向創(chuàng)造紅利轉(zhuǎn)變，從蓋樓賣樓向長期主義轉(zhuǎn)變。

如何突圍

20世紀(jì)60年代，斯坦福教授埃弗雷特·羅杰斯出版了《創(chuàng)新的擴(kuò)散》一書，“S曲線”的概念被廣泛接受。S曲線是指一個(gè)行業(yè)、一個(gè)市場、一個(gè)產(chǎn)品，其發(fā)展自有規(guī)律，開始的時(shí)候比較緩慢。不管是技術(shù)創(chuàng)新的原因，時(shí)代進(jìn)步的原因，還是消費(fèi)者覺醒的原因，它會(huì)迅速往上拉升，到后期會(huì)有一個(gè)下滑的態(tài)勢(shì)。這種情況不只適用于房地產(chǎn)，每個(gè)行業(yè)都會(huì)面臨這樣的問題。

房地產(chǎn)要怎么突圍以及何時(shí)突圍呢？在一個(gè)行業(yè)達(dá)到峰值之前，我們必須找到驅(qū)動(dòng)企業(yè)騰飛的第二曲線，第二曲線必須在第一曲線掉頭之前就開始增長。因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候，第二曲線業(yè)務(wù)的市場占有率有了，品牌有了，消費(fèi)者的忠誠度有了，對(duì)內(nèi)文化有了，組織能力也有了。

我們反觀，現(xiàn)在過得不好的房地產(chǎn)企業(yè)，在它覺得政策收緊，投融資不那么順暢，消費(fèi)者意識(shí)在轉(zhuǎn)變之初，它做了什么決定了今天過得好不好。如果知道明天會(huì)有不好的可能，卻在怨天尤人、坐以待斃，不好的結(jié)果就會(huì)降臨。

支柱產(chǎn)業(yè)的增長空間

為什么我們說房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)還會(huì)繼續(xù)增長？

放眼全球，在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，但已完成從開發(fā)制造屬性向生活服務(wù)屬性的轉(zhuǎn)變。數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重只有6.5%，而在德國（10.90%）、日本（11.36%）、英國（13.89%）、美國（11.70%）這些國家，這一數(shù)據(jù)全在10%以上。我們賣樓蓋樓很厲害，但賣完樓以后，圍繞房子的支出卻很小。

例如，1997年香港房價(jià)是深圳南山房價(jià)的14倍。25年過去了，香港房價(jià)是深圳南山房價(jià)的1.2倍，兩地房價(jià)在趨近。但25年前，香港的物管費(fèi)是深圳南山物管費(fèi)的9倍，現(xiàn)在物管費(fèi)的差距縮減不明顯，還有7倍。換句話說，相對(duì)于香港的房價(jià)及物業(yè)費(fèi)，深圳南山的房價(jià)漲幅高，但物管費(fèi)漲幅較小。

在物業(yè)行業(yè)有一個(gè)萬分之一定律：在一線城市，房子單價(jià)的萬分之一作為物業(yè)費(fèi)是比較合適的。在北京、上海、深圳等國內(nèi)一線城市，10萬元/平方米、20萬元/平方米的房子不少見，但是每平米10元、20元物業(yè)費(fèi)的房子不多。在紐約、倫敦、香港等國際城市，每平米30元、50元物業(yè)費(fèi)的房子比比皆是。大家去香港看一下20年、40年房齡的住宅或?qū)懽謽堑谋ｐB(yǎng)狀況就知道了，那都是較高的物管費(fèi)支撐的。

歐美的房地產(chǎn)稅收了很多年，我們是否應(yīng)該用長期的房地產(chǎn)稅替代短期的高額土地出讓金，這個(gè)事情在前幾年討論得很激烈。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷和經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)的情況下，第十四屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃不再將房地產(chǎn)稅的立法納入一類、二類項(xiàng)目是穩(wěn)妥之舉。換句話說，這五年時(shí)間，房地產(chǎn)稅出臺(tái)的概率會(huì)比較低。

土地價(jià)值再造

房地產(chǎn)發(fā)展需要有創(chuàng)造宜居環(huán)境、把壞地段變成好地段的能力。舉兩個(gè)我去過的城市的案例：

新加坡著名的“花園城市”，就是通過對(duì)老舊擁擠的市區(qū)進(jìn)行全面更新和改造，將原本陳舊的城市區(qū)域變成了一個(gè)現(xiàn)代化的宜居社區(qū)。

洛杉磯周邊鄰近沙漠的土地，也可以依靠比較好的城市規(guī)劃、到位的公共設(shè)施配套以及大量便捷的交通，實(shí)現(xiàn)環(huán)境的宜居。

中國很多近郊、跨城的區(qū)縣土地，可以創(chuàng)造更理想的居住社區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)一度是向更高更遠(yuǎn)發(fā)展的，因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，把容積率提高、把房屋的高度拔高，或者城市攤大餅，以此來住更多的人。

2023年12月底《深圳都市圈發(fā)展規(guī)劃》正式印發(fā)，東莞、惠州全域納入深圳都市圈。在廣東省人民政府網(wǎng)上，有關(guān)于這個(gè)規(guī)劃的“十問十答”，針對(duì)“深圳都市圈如何破解住房難題”，回答也提到，“優(yōu)化都市圈保障性住房規(guī)劃布局，推動(dòng)建立跨市域保障性住房建設(shè)合作機(jī)制。支持在東莞、惠州臨深片區(qū)、深汕特別合作區(qū)等區(qū)域沿軌道交通建設(shè)大型安居社區(qū)，推動(dòng)跨市保障性住房建設(shè)與市政配套設(shè)施協(xié)同發(fā)展，探索跨市域保障性住房建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，探索在臨深片區(qū)共建人才社區(qū)，推動(dòng)產(chǎn)城融合和職住平衡”。

在政策引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有效落地、人口流入的形勢(shì)下，圍繞都市經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展宜居鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)，可為中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展帶來巨大空間。

裝修行業(yè)也是房地產(chǎn)業(yè)

剛才提到中國房地產(chǎn)業(yè)增加值比較低，但有些房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)我們可能還不太重視，比如裝修。據(jù)樹懶生活《2023中國家居裝修發(fā)展研究報(bào)告》、艾瑞咨詢《2021年中國家裝行業(yè)研究報(bào)告》顯示，“隨著存量需求的不斷釋放和全裝配式政策的激勵(lì)，家裝行業(yè)將持續(xù)保持3萬億左右的行業(yè)規(guī)?！薄耙援a(chǎn)品、交付、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化為核心的一站式整裝，行業(yè)滲透率2025年有望達(dá)到60%，市場發(fā)展前景廣闊”。

我到領(lǐng)潮供應(yīng)鏈?zhǔn)窃?023年2月，遇到第一個(gè)比較麻煩的事，是3月份大量瓷磚供不上貨。我把供應(yīng)商請(qǐng)過來。他們的回答是，確實(shí)沒貨可供，因?yàn)樵谝咔榉揽卣哒{(diào)整后，ToC的裝修需求井噴，導(dǎo)致ToB的瓷磚量供不上。這可以從一個(gè)側(cè)面反映出消費(fèi)者的需求。

硬裝是一個(gè)萬億市場，但在這個(gè)市場長期存在比較嚴(yán)重的信息差，消費(fèi)者對(duì)家裝材料品牌、規(guī)格、價(jià)格等都不太清楚。領(lǐng)潮供應(yīng)鏈就是要解決這個(gè)問題。

同時(shí)，國家產(chǎn)業(yè)數(shù)字化政策逐步落地，也為建材供應(yīng)鏈領(lǐng)域帶來更多發(fā)展機(jī)遇。建材采購供應(yīng)鏈平臺(tái)可以利用自身的平臺(tái)化、數(shù)字化能力與服務(wù)優(yōu)勢(shì)，抓住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化帶來的發(fā)展機(jī)遇，持續(xù)增強(qiáng)平臺(tái)數(shù)字化能力和服務(wù)能力。

領(lǐng)潮怎么做

從2023年各上市房地產(chǎn)企業(yè)的半年報(bào)看，中海是權(quán)益銷售額、凈利潤第一的公司。同時(shí)，我們也是2023年買土地花出去資金最多的公司。這表明，我們看好后續(xù)市場，有充足的信心，還在持續(xù)地邁開步子往前走。

領(lǐng)潮供應(yīng)鏈希望實(shí)現(xiàn)全鏈條參與方的共贏。我們是央企，長期的信譽(yù)、對(duì)建材市場的專業(yè)性以及付款及時(shí)，可以把供應(yīng)商的價(jià)格做到合理的區(qū)間?？蛻艉臀覀兒献飨硎苎肫蟊硶?，有領(lǐng)潮供應(yīng)鏈參與保質(zhì)保量，實(shí)現(xiàn)“價(jià)格低、服務(wù)好”。通過信息化，可以實(shí)現(xiàn)客戶線上下單，享受中海內(nèi)部集采的便捷、價(jià)格和服務(wù)。

我其實(shí)用一句話就能打動(dòng)潛在合作對(duì)象：要做產(chǎn)業(yè)園、住宅、寫字樓或其他地產(chǎn)項(xiàng)目，您已經(jīng)詢過價(jià)了，不用告知我們您詢價(jià)的結(jié)果，我們有信心做到比您現(xiàn)在詢的價(jià)格、比以前造房子用的建材價(jià)格低10%—15%，而且供貨更及時(shí)、更有效，服務(wù)更好。

我們不僅在加大投入，還在增加我們的科技含量。比如在天山門業(yè)，我們與南京理工大學(xué)合作，建立院士領(lǐng)銜聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室，通過科技賦能助力企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，屬行業(yè)首家。

以上關(guān)鍵點(diǎn)包括模式轉(zhuǎn)換、結(jié)構(gòu)升級(jí)、品質(zhì)提升、城市土地價(jià)值再造、存量資產(chǎn)改造以及產(chǎn)業(yè)效率提升，構(gòu)成了一整套綜合策略。

我們正在從以建造和銷售房屋為主的房地產(chǎn)“開發(fā)制造業(yè)”，轉(zhuǎn)向致力于滿足人們?nèi)鎯?yōu)質(zhì)生活需求的房地產(chǎn)“生活服務(wù)業(yè)”。然而，這樣的轉(zhuǎn)變之路尚長。

我們現(xiàn)在正處在房地產(chǎn)生活服務(wù)業(yè)的初級(jí)階段，未來的發(fā)展?jié)摿薮?。這不僅展示了房地產(chǎn)未來的巨大潛力和寬廣空間，更凸顯了其在中國經(jīng)濟(jì)中的支柱地位不可動(dòng)搖。

（本報(bào)記者張雅楠采訪整理）