經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 張銳 城中村舊改拆遷過半，開發(fā)商因資金壓力停工了怎么辦？

2025年春節(jié)前夕，佛山永勝村決定借錢給負責該村舊改項目的佛山市碧桂園碧欣置業(yè)有限公司（下稱“碧欣公司”），以推動村里停滯的建設工程。

2月7日，佛山市南海區(qū)桂城街道夏北社區(qū)永勝股份經(jīng)濟合作社（下稱“永勝經(jīng)濟社”，永勝經(jīng)濟社系該村集體經(jīng)濟組織）負責人對經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，社里與碧欣公司已協(xié)商達成共識，將永勝村舊改項目（下稱“永勝項目”）的土地出讓金分批借給開發(fā)商，優(yōu)先用于建設回遷房安置住宅，首期涉及資金約7.86億元。目前，該方案已報送佛山市南海區(qū)桂城街道辦事處，正在等待進一步通知。

永勝村是佛山整村改造“第一村”，因其地段優(yōu)越、租金收入不菲，也被視作廣東特色的“土豪村”。2019年，永勝村選定碧桂園（02007.HK）持股的碧欣公司作為其舊村改造的合作開發(fā)商；2023年12月，永勝村一期6棟回遷安置物業(yè)完成交付。

現(xiàn)狀：拆了一半建了一半

2月2日，大年初五，永勝村村民楊先生返回永勝村收拾舊屋門前的小菜園。

這是楊先生搬離永勝村后的第一個春節(jié)，他的舊屋一部分已被拆除，外墻上寫著紅色的“拆”字。從小菜園往墻外望去，可以看到永勝村四周被大量高層寫字樓、住宅建筑環(huán)繞。

據(jù)楊先生回憶，永勝村的變化大約要從2010年說起，彼時該村所屬的佛山市南海區(qū)桂城街道夏北社區(qū)還是滿地舊廠房的“農(nóng)村社區(qū)”。同年11月，一條跨城連接廣州、佛山的地鐵線路（又稱“廣佛線”）一期開通運營。其中，永勝村距離這條廣佛線的“佛山第一站”金融高新區(qū)地鐵站大約1公里。自那以后，永勝村一帶的工廠陸續(xù)搬離，高樓大廈拔地而起。

楊先生告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，2016年左右，永勝村舊改的事情開始在村里被提起，直至2019年通過全村表決選定碧欣公司作為開發(fā)商才算真正落定。至此，經(jīng)過近十年的發(fā)展，永勝村所處地段也成為佛山最繁華的新商圈之一。2020年，佛山市南海區(qū)官方批復認定永勝村改造為佛山第一個整村改造項目。

楊先生認為，村里大部分人對舊村改造充滿期待，一方面居住環(huán)境得以明顯改善，另一方面開發(fā)商承諾的補償條件也不錯。他說，自己有兩棟舊屋總共550平方米，按照舊改拆遷補償方案，他可以獲2套123平方米、1套117平方米共計三套安置回遷房，以及每平方米2000元左右的現(xiàn)金補償。鏈家平臺的信息顯示，截至記者發(fā)稿，與永勝村首期回遷房同時段、同地段的碧桂園二手房掛牌價為每平方米3.3萬元至3.8萬元。

“當然搬過去好?！睏钕壬f，他在2024年8月簽署了相關(guān)手續(xù)，同年11月與家人搬入其中一套新房。然而，沒過多久就聽說開發(fā)商“沒錢開工了”。

“去年停的。”楊先生說，他有兩個兒子，大兒子已有女朋友，原本計劃結(jié)婚入住新房，現(xiàn)在只能先等一等。不過，他稱，目前收入尚可，今年收到村里分紅、補貼合計4.5萬元左右，所以對生活不太擔憂，也相信永勝村舊改不會“爛尾”。

2月7日，經(jīng)濟觀察網(wǎng)走訪看到，村里僅有極少部分年長者居住，大部分房屋都有拆除的痕跡，亦有少部分租戶表示還在等待房東協(xié)商賠償。一位經(jīng)營理發(fā)店的租戶稱，他在永勝村開店十余年，目前租期未到，且對房東的賠償方案不滿意，因此沒有搬離。

另一方面，經(jīng)濟觀察網(wǎng)亦從永勝經(jīng)濟社處獲悉，目前，永勝項目同意拆遷補償安置的整體簽約率已達95%，村里房屋拆除約63%。同時，受房地產(chǎn)市場下行影響，永勝項目開發(fā)商因資金短缺已無法正常推進后續(xù)建設工程，進一步導致被拆遷人剩余54%的回遷安置住宅物業(yè)交期未知。

解困：村里墊資共同開發(fā)

佛山市南海區(qū)桂城街道夏北社區(qū)永勝經(jīng)濟社舊村改造項目“三舊”改造方案顯示（2024年11月批復），永勝項目改造范圍總用地面積約32.1公頃，拆除范圍約24.2公頃，涉及常住人口約2000人。按照規(guī)劃，項目分三期進行，遵循“先安置、后拆遷”、“先復建安置物業(yè)、后融資物業(yè)”的原則，成本約100億元，第一期擬投入20億元，第二期擬投入50億元，第三期擬投入30億元，籌措資金方式為自有資金、銀行借貸等方式。

上述方案亦顯示，通過回遷安置，永勝經(jīng)濟社將獲得包含商業(yè)、辦公、工業(yè)等在內(nèi)約20萬平方米的集體物業(yè)，以及每年至少獲得約6000萬元的集體租金收益。

上述永勝經(jīng)濟社負責人對經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，目前，永勝項目停滯的工程屬于第二期。根據(jù)永勝經(jīng)濟社與開發(fā)商（即碧欣公司）協(xié)商的處理方案，將永勝項目土地出讓金分批次、以墊付資金的形式，“返還”給合作開發(fā)商，以順利推進后續(xù)的舊改建設項目進度。其中包括，首期資金約7.86億元，資金來源為永勝項目已出讓的地塊；剩余未返還的土地出讓金“返還款”約4.2億元，后續(xù)待出讓地塊的“返還款”約3.3億元，以及剩余不足部分由該經(jīng)濟社自有資金投入。他稱，這一方案已經(jīng)永勝經(jīng)濟社成員代表表決通過。

這位負責人同時表示，永勝村的舊改項目屬于永勝經(jīng)濟社與碧欣公司共同開發(fā)，村民支持舊改的意愿亦較高?！耙郧按謇锟繌S房收租，（永勝項目）沒有建好之前，開發(fā)商按照每年租金遞增8%給我們，還可以?！彼f，初步計算永勝項目涉及土地出讓金額大約20億元，目前已出讓地塊的土地出讓金款項在相關(guān)政府部門的賬戶，還未直接劃撥至永勝經(jīng)濟社的土地監(jiān)管賬戶。另外，永勝經(jīng)濟社公開張貼的資產(chǎn)情況表顯示，2024年，該社收益總額約3826萬元；截至2024年12月，該社總資產(chǎn)約7.8億元。

一位負責該區(qū)域房屋銷售的中介人士對經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，2021年，永勝項目一期推出的商品房項目銷售情況很好，屬于“不愁賣”的類型，正在陸續(xù)交付中。他稱，業(yè)內(nèi)已有消息傳出，永勝項目后續(xù)推出的商品房將以大戶型為主，包括140平方米至200平方米等大小的多種戶型。

2月9日，經(jīng)濟觀察網(wǎng)就佛山市碧桂園碧欣置業(yè)有限公司在永勝項目面臨的資金壓力等問題，向碧桂園投資者關(guān)系辦公室以及公關(guān)顧問方面發(fā)送采訪郵件，截至發(fā)稿暫未獲得回復。