開年以來，REITs市場迎來強(qiáng)勁上漲。中證REITs指數(shù)在短短幾周內(nèi)上漲超6.6%。隨著行情的快速上行，市場對其投資風(fēng)險的關(guān)注度也隨之上升。多只REITs產(chǎn)品發(fā)布公告，提醒投資者注意二級市場價格波動、流動性受限及估值風(fēng)險。

業(yè)內(nèi)人士提示，投資者不應(yīng)盲目炒作，而應(yīng)關(guān)注REITs底層資產(chǎn)的質(zhì)量及現(xiàn)金流狀況。從長期來看，REITs的投資價值最終將由其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和運(yùn)營表現(xiàn)決定，基本面分析始終應(yīng)該是投資決策的關(guān)鍵。

多只REITs產(chǎn)品提示投資風(fēng)險

截至2月7日，中證REITs指數(shù)已從1月17日的812.84點(diǎn)上漲6.634%至839.81點(diǎn)。

不過，飆升帶來的市場風(fēng)險也引起了市場的關(guān)注，多只REITs產(chǎn)品發(fā)布公告提示投資風(fēng)險。

2月5日，易方達(dá)華威市場REIT發(fā)布公告稱，在投資基金的過程中，基金的年化凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值和投資人的年化凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值是投資者重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵指標(biāo)。當(dāng)二級市場交易價格上漲時，投資人的買入成本就會隨之上升；反之，若二級市場交易價格下跌，買入成本則會下降。這一變化進(jìn)而會導(dǎo)致投資人實際的凈現(xiàn)金流分派率發(fā)生變動，買入成本上升會使凈現(xiàn)金流分派率降低，買入成本下降則會讓凈現(xiàn)金流分派率提高。

當(dāng)日，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT也發(fā)布了類似的公告，基金管理人鄭重提醒廣大投資者注意該基金二級市場交易價格受多種因素影響，敬請投資者關(guān)注交易價格波動風(fēng)險，在理性判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策。

近期，REITs打新策略也非常火爆。業(yè)內(nèi)人士提醒，該策略并不是穩(wěn)賺不賠，也存在相應(yīng)風(fēng)險。

一是配售比例風(fēng)險。由于REITs采用配售制度，申購的資金越多，分配的額度越小。這意味著，如果申購的資金較多，但配售比例較低，可能導(dǎo)致實際獲得的基金份額較少，從而影響整體收益。

二是流動性風(fēng)險。多數(shù)REITs盤子較小，一天的成交額僅為幾百萬元，大戶配置過多可能不易賣出。因此，并非所有REITs都適合打新，需要仔細(xì)篩選。

三是破發(fā)風(fēng)險。盡管REITs打新套利存在價格差異帶來的收益機(jī)會，但也存在一定的破發(fā)風(fēng)險。投資者在參與時，應(yīng)充分研究項目的基本面和市場環(huán)境，選擇優(yōu)質(zhì)項目進(jìn)行投資。

更適合長期配置，不宜短期炒作

從二級市場來看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是基于過往的均值水平進(jìn)行分析，還是從估值的專業(yè)視角予以考量，當(dāng)前REITs市場的整體價格均處于相對較高的水平，投資者不宜盲目追高投機(jī)。

一位原始權(quán)益人對上海證券報記者表示，投資者在交易過程中往往只關(guān)注價格波動，而忽略了REITs的底層資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流狀況等基本面因素。如果底層資產(chǎn)運(yùn)營不佳，無法產(chǎn)生預(yù)期的現(xiàn)金流，投資者的分紅收益會受到影響，實際收益將遠(yuǎn)低于預(yù)期。此外，REITs市場的交易活躍度通常低于股票市場，部分REITs的交易量較小。當(dāng)投資者需要大量買賣REITs份額時，可能難以找到足夠的對手方，導(dǎo)致交易成本上升，甚至無法及時完成交易。

上述人士提醒，REITs也有可能存在信用風(fēng)險。當(dāng)REITs的經(jīng)營業(yè)績欠佳，或是投資者買入成本過高時，均會導(dǎo)致其收益率降低。實際上，REITs是一種兼具股票與債券雙重屬性的金融產(chǎn)品，它既具備股票所具有的與資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績相關(guān)聯(lián)的收益特征，又擁有與債券類似的相對穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的屬性。因此，絕不能將其簡單類比為國債進(jìn)行市場炒作。投資者及市場參與者應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到REITs的獨(dú)特屬性，客觀、理性地看待其投資價值，審慎做出投資決策，避免因不當(dāng)?shù)氖袌鲂袨閷?dǎo)致自身利益受損以及市場秩序的紊亂。

長遠(yuǎn)來看，二級市場的公募REITs投資最終仍應(yīng)回歸產(chǎn)品屬性與底層資產(chǎn)。國海證券固定收益首席分析師靳毅認(rèn)為：一方面，公募REITs是基于基礎(chǔ)設(shè)施的證券化產(chǎn)品，產(chǎn)品期限較長、現(xiàn)金流穩(wěn)定、分紅水平較高，更適合長期配置，不適宜短期炒作。保險類資金作為公募REITs的主要投資機(jī)構(gòu)之一，公募REITs的產(chǎn)品特性，也與保險類資金對高股息類資產(chǎn)的配置訴求更為吻合。另一方面，REITs市場情緒未來必將在產(chǎn)品稀缺性弱化、機(jī)構(gòu)對產(chǎn)品認(rèn)知逐步提高的情況下回歸理性，資產(chǎn)價格走勢必將回歸資產(chǎn)運(yùn)營與基本面。

由“水位普漲”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)淘金”

2024年REITs市場在政策紅利釋放、估值修復(fù)預(yù)期及資金情緒共振下走出階段性行情，二級市場價格中樞顯著抬升。但REITs作為兼具股債屬性的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其定價錨始終根植于底層資產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，這一特性決定了短期估值波動終將向資產(chǎn)真實收益水平收斂。

國泰君安證券就認(rèn)為，隨著價格不斷走高，市場機(jī)會也逐漸由“水位普漲”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)淘金”，此時更強(qiáng)調(diào)投資者對底層資產(chǎn)現(xiàn)金流拆解、管理人運(yùn)營能力的顆?；瘜徱?。

靳毅建議，后續(xù)關(guān)注經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)及2024年度業(yè)績兌現(xiàn)的影響，針對各行業(yè)的車流量、出租率、租金增長率、上網(wǎng)電量等差異化關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化分析，關(guān)注板塊間分化，同時建議關(guān)注能源、保障房及交通板塊的挖掘機(jī)會。

華泰證券也認(rèn)為，項目基本面走勢仍是重點(diǎn)。從四季報業(yè)績來看，可關(guān)注運(yùn)管能力強(qiáng)、符合大眾消費(fèi)邏輯的消費(fèi)類REITs、經(jīng)營企穩(wěn)的物流以及邊際改善且路網(wǎng)利好的高速項目、基本面穩(wěn)健且絕對分派率較高的產(chǎn)權(quán)項目或存在補(bǔ)漲機(jī)會，對于基本面走弱的項目建議保持謹(jǐn)慎。另外，近期公募REITs市場供需兩旺，二級項目累積一定漲幅，一級項目性價比相對較高，可關(guān)注新項目打新機(jī)會。

除了打新策略外，市場分析人士建議采取啞鈴策略：一方面關(guān)注相對凈值折價率高的資產(chǎn)，如交通、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園類，有望受益于估值修復(fù)；另一方面，在經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇的背景下，為獲得長期穩(wěn)定的派息回報，可關(guān)注保障房、生態(tài)環(huán)保類對經(jīng)濟(jì)周期敏感度低的品種。