經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 2025年3月25日，金地集團（600383.SH）發(fā)布了2024年的財務(wù)報告，全年實現(xiàn)營業(yè)收入753.44億元，同比下降23.22%；歸屬母公司股東的凈利潤虧損61.15億元，這是金地集團自上市以來28年間首次出現(xiàn)年度虧損，其中第四季度虧損達到27億元。

財報顯示，2024年金地集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入為600.26億元，較上年同期下降了29.8%，結(jié)算毛利率降至14.1%，同比下滑2.1個百分點，加上資產(chǎn)減值損失39億元及信用減值損失23.8億元，凈利潤縮水。

自2023年第四季度以來，房地產(chǎn)市場成交量顯著下降，多數(shù)開發(fā)商通過降價、打折等促銷手段加快去庫存速度，這導(dǎo)致了行業(yè)的毛利率被大幅壓縮。再加上存貨和投資性物業(yè)減值計提等因素，凈利潤下滑甚至虧損已成為房地產(chǎn)行業(yè)近兩年的普遍現(xiàn)象。

對金地集團而言，2024年嚴峻的挑戰(zhàn)在于償還債務(wù)。在房地產(chǎn)行業(yè)流動性風險頻發(fā)的大背景下，金地集團一度接近違約邊緣。2024年4月，其大股東生命人壽和福田投資開始全面介入金地集團的經(jīng)營管理，并改組了董事會。

在股東的支持下，2024年金地集團通過多種努力償還了近200億元的公開市場債務(wù)，實現(xiàn)了美元債清零的目標。截至2024年底，金地集團的有息負債比上一年減少了184億元，渡過了償債高峰期?？鄢贤搨蟮馁Y產(chǎn)負債率為59.7%，財務(wù)結(jié)構(gòu)相比之前有了進一步改善。

在杠桿率有所下降，財務(wù)狀況也有所好轉(zhuǎn)的情況下，金地集團需要面對如何維持適度發(fā)展規(guī)模的問題。金地集團的銷售規(guī)模從2021年的峰值2869億元逐年下降至2024年的685.1億元。2024年，金地集團全年簽約金額同比下降了55.4%，而行業(yè)平均降幅為14.1%。

截至2024年底，金地集團的土地儲備比2023年底減少了大約1200萬平方米。2024年，金地集團僅完成了471萬平方米的銷售面積，遠低于土地儲備減少的幅度。這意味著金地集團依靠處置資產(chǎn)減少了一定的土地儲備。

數(shù)據(jù)顯示，金地集團的土地儲備從2021年的高峰值5200萬平方米逐年減少到2024年的2916萬平方米，但土地儲備對全年銷售面積的覆蓋比例仍高達6.2倍，表明其土地儲備相對充足。

一位金地集團內(nèi)部人士向經(jīng)濟觀察報透露，從絕對數(shù)值上看，土地儲備確實較為充足，但由于過去三年拿地較少，大部分土地儲備以存量形式存在?！斑@么多年下來，好賣的項目基本都已售罄，未賣出的項目大多較難出售”。

近三年來，金地集團的主要精力集中在償還債務(wù)上，因此新增的投資相對較少。2022年至2024年間，新獲取土地的金額分別為99億元、125億元和10億元。2024年，金地集團新開工面積僅為64萬平方米。

這種情況在未來一段時間內(nèi)可能會讓金地集團處于尷尬境地：不拿地或少拿地將導(dǎo)致未來開盤項目不足，從而影響未來的銷售額和利潤；而拿地則需要大量現(xiàn)金支出，這對剛剛走出債務(wù)危機陰影的金地集團來說并非易事。

未來一段時間里，金地集團還面臨重構(gòu)資產(chǎn)的壓力：一方面，需要清理低效存量資產(chǎn)以降低減值計提的風險；另一方面，還需在核心城市的核心區(qū)域進行投資拿地，以補充土地儲備，這也是保障未來營收和利潤的重要途徑。

盡管面臨業(yè)績壓力，但金地集團在現(xiàn)金流管理方面表現(xiàn)出較強的韌性。截至2024年底，金地集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為136.2億元，同比增長了521.2%，主要得益于聯(lián)合營項目的往來款流出減少以及銷售回款加速（收到銷售商品現(xiàn)金420.7億元）。此外，2024年，金地集團投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為24.6億元，同比下降了25.8%；籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流出為235.8億元，表明在過去的一年中，降低杠桿仍然是金地集團的主要任務(wù)。