今年以來，公募REITs二級市場火熱，中證REITs全收益指數(shù)持續(xù)上漲，部分REITs產(chǎn)品短期漲幅超20%，甚至因漲幅過高觸發(fā)臨時停牌。在此情況下，公募REITs二級市場價格普遍有較高的溢價，為此基金管理人密集發(fā)布提示公告，提醒投資者關(guān)注潛在風(fēng)險。

Choice數(shù)據(jù)顯示，1月20日至2月11日，中證REITs全收益指數(shù)實現(xiàn)十一連漲，累計漲幅達(dá)6.52%。從產(chǎn)品表現(xiàn)來看，截至2月13日，多只REITs今年以來漲幅超過20%。其中，嘉實物美消費(fèi)REIT漲幅超30%。

火熱的行情使多只REITs觸發(fā)監(jiān)管規(guī)定，發(fā)布風(fēng)險提示公告，并臨時停牌。據(jù)上交所和深交所發(fā)布的相關(guān)業(yè)務(wù)指引，基礎(chǔ)設(shè)施基金（REITs）最近20個交易日收盤價累計漲跌幅超過20%或者當(dāng)日漲跌幅超過5%的，基金管理人應(yīng)當(dāng)于次一交易日，按規(guī)定披露交易情況提示公告，但上市首日除外；非上市首日漲跌幅達(dá)到10%，或連續(xù)3個交易日收盤價格漲跌幅累計達(dá)到10%，應(yīng)于次一交易日開盤起至10:30期間停牌1小時。

據(jù)統(tǒng)計，截至2月13日，今年以來已有16只REITs產(chǎn)品發(fā)布相關(guān)風(fēng)險提示公告18次。2月12日，華夏深國際REIT公告稱，2月11日，基金在二級市場的收盤價為2.913元，后復(fù)權(quán)價格為2.954元，后復(fù)權(quán)價格較2月6日收盤價漲幅達(dá)到10.51%。為了保護(hù)基金份額持有人的利益，該基金將從2月12日深圳證券交易所開市起停牌1小時。

華泰南京建鄴REIT公告稱，基金于2月5日在二級市場的收盤價為3.349元，較2024年12月30日收盤價漲幅達(dá)到20.42%。公告提醒，二級市場交易價格受多種因素影響，投資者應(yīng)關(guān)注交易價格波動風(fēng)險，在理性判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策。

此外，隨著二級市場價格不斷上漲，公募REITs普遍有較高的溢價。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至2月12日，嘉實物美消費(fèi)REIT、華夏北京保障房REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT溢價率已超50%。在已上市的60只REITs產(chǎn)品中，有33只產(chǎn)品溢價率超20%，只有7只產(chǎn)品折價。

“不能忽視公募REITs二級市場火爆背后潛藏的風(fēng)險?！蹦橙谭治鋈耸勘硎荆琑EITs的投資集中度較高，收益在很大程度上依賴于一個或者少數(shù)幾個基礎(chǔ)設(shè)施項目的運(yùn)營，如果這些項目出現(xiàn)經(jīng)營不善、市場替代、政策變動等不利情況，會導(dǎo)致REITs收益下降。此外，REITs在二級市場的交易價格可能會受到市場流動性、極端事件、負(fù)面輿情等因素的影響而出現(xiàn)波動，投資者在買賣REITs時要注意價格風(fēng)險。

公募REITs二級市場交易價格的持續(xù)上漲還會降低投資者實際的凈現(xiàn)金流分派率。仍以華泰南京建鄴REIT為例，其于2024年12月3日上市，根據(jù)招募說明書，該基金2024年11月1日至12月31日預(yù)測可供分配金額約為873.12萬元，2025年度預(yù)測可供分配金額約為5297.61萬元?；谏鲜鲱A(yù)測數(shù)據(jù)，如投資人在首發(fā)時以2.556元買入，該投資者2024年度經(jīng)年化的凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為5.12%；若投資人在2025年2月5日通過二級市場以當(dāng)天收盤價3.349元買入，則該投資者2025年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值降至3.95%。