經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 3月10日，周一，在北京市通州區(qū)梨園璟云雅苑項(xiàng)目售樓處，看房人絡(luò)繹不絕，他們?cè)阡N售人員的帶領(lǐng)下，參觀樣板間、計(jì)算房款及首付金額。

璟云雅苑是北京首批“好房子”項(xiàng)目之一，也是2025年北京較為熱銷的樓盤之一。據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目于3月2日開盤，當(dāng)天售出200多套房源。截至3月10日，累計(jì)售出260多套，去化率超過三分之二。

自2024年下半年起，北京在部分城區(qū)推動(dòng)“好房子”項(xiàng)目建設(shè)。目前，包括璟云雅苑在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目已陸續(xù)入市。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，除個(gè)別項(xiàng)目銷售滯緩?fù)猓蠖鄶?shù)項(xiàng)目均獲得較好的市場(chǎng)反響。

入市情況

璟云雅苑于2月22日取得預(yù)售許可證，3月2日正式開盤。項(xiàng)目提供89平方米三居、108平方米三居和128平方米四居三種戶型，得房率約為90%，均價(jià)約為6萬元/平方米。

以89平方米戶型為例，南側(cè)為主臥和客廳，北側(cè)為兩個(gè)臥室，整體呈長(zhǎng)方形格局，客廳寬度甚至超過108平方米戶型。

璟云雅苑擁有20多名銷售人員。據(jù)一名銷售人員介紹，3月8日和9日兩天周末，每天帶看量約為400組，平均每名銷售人員一天接待20組客戶。這種熱鬧景象在通州新樓盤中已許久未見。

位于通州宋莊的譽(yù)頌佳園項(xiàng)目，于3月3日和3月4日分別取得兩張預(yù)售許可證，共提供628套房源，面積從88平方米至158平方米不等，擬售均價(jià)約為4.7萬元/平方米，得房率接近100%。據(jù)銷售人員介紹，項(xiàng)目目前處于認(rèn)籌階段，已有約200組客戶排卡，預(yù)計(jì)將于3月中下旬正式開盤。項(xiàng)目共有7種戶型，其中88平方米的三居室僅有60多套，是最受歡迎的戶型之一。

頤海云頌嘉苑位于海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地，于3月10日發(fā)布預(yù)售許可證預(yù)告，預(yù)計(jì)近期取證。該項(xiàng)目首推97平方米至171平方米戶型，包括三居室和四居室。據(jù)銷售人員介紹，項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為9.3萬元/平方米，得房率約90%，精裝交付。目前項(xiàng)目處于認(rèn)籌登記階段，已登記約300組客戶。

同在海淀永豐的另一個(gè)“好房子”項(xiàng)目——和樾，預(yù)計(jì)3月下旬開盤，主推139平方米至267平方米戶型，指導(dǎo)價(jià)為10.5萬元/平方米。目前處于認(rèn)籌階段，意向登記客戶超過500組。

豐臺(tái)3月份預(yù)計(jì)有兩個(gè)“好房子”項(xiàng)目入市。其中，觀宸項(xiàng)目計(jì)劃于3月底開盤，戶型面積從110平方米至165平方米不等，指導(dǎo)價(jià)8.3萬元/平方米，得房率接近90%，目前意向登記客戶超過200組。西頌項(xiàng)目位于豐臺(tái)科技園地區(qū)，預(yù)計(jì)3月下旬開盤，戶型面積從112平方米至154平方米不等，預(yù)計(jì)售價(jià)8萬元/平方米，得房率超過90%。該項(xiàng)目已有上百套團(tuán)購(gòu)預(yù)定，其余房源將面向市場(chǎng)銷售。

此外，中海萬泉寺地塊、西郊冷庫地塊、小紅門地塊、十八里店地塊等“好房子”項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將于2025年上半年入市。

北京“好房子”項(xiàng)目主要通過贈(zèng)送陽臺(tái)和設(shè)備間等面積提升使用空間。例如，璟云雅苑的客廳和南側(cè)臥室均配有面積較大的陽臺(tái)，其中一半建筑面積為贈(zèng)送；部分北側(cè)臥室還附贈(zèng)設(shè)備間。譽(yù)頌佳園是目前得房率較高的項(xiàng)目，其100%的得房率主要通過贈(zèng)送1.8米進(jìn)深的陽臺(tái)面積實(shí)現(xiàn)。以88平方米戶型為例，客廳和南臥室的陽臺(tái)面積合計(jì)達(dá)18平方米。

漸進(jìn)發(fā)展

相較于成都等地動(dòng)輒120%的“好房子”得房率，北京“好房子”的得房率普遍在88%至100%之間，為存量房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)預(yù)留了充足空間，體現(xiàn)出主管部門的審慎態(tài)度。

一位國(guó)有房企人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，目前北京的“好房子”項(xiàng)目雖按新規(guī)批準(zhǔn)，但在設(shè)計(jì)尺度上有所保留，更像是傳統(tǒng)住宅與典型“好房子”之間的過渡產(chǎn)品。這種方式較穩(wěn)妥地銜接了新舊標(biāo)準(zhǔn)。

在他看來，“好房子”項(xiàng)目的性價(jià)比不僅體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，如得房率、契稅優(yōu)惠等，還體現(xiàn)在入住后的使用成本上。由于物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等按建筑面積收取，“好房子”項(xiàng)目理論上使用成本更低。

2024年，北京開始探索“好房子”相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)部門舉辦北京“好房子”設(shè)計(jì)大賽，并將部分獲獎(jiǎng)作品應(yīng)用于實(shí)際項(xiàng)目。2024年9月開盤的萃雅家園項(xiàng)目便是設(shè)計(jì)大賽一等獎(jiǎng)作品的落地成果。

在新建商品房項(xiàng)目領(lǐng)域，通過陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、飄窗等贈(zèng)送面積設(shè)計(jì)，得房率從75%提升到80%—100%。同時(shí)，普及三面寬、南北通透戶型，配建業(yè)主會(huì)所、風(fēng)雨連廊、下沉庭院、共享書房等公共空間。

在保障性住房建設(shè)領(lǐng)域，2024年北京要求保障性租賃住房全部精裝交付，配置家具家電，實(shí)現(xiàn)拎包入住，并配套食堂、超市、健身房等社區(qū)設(shè)施；在建設(shè)中嘗試采用建筑節(jié)能技術(shù)。

在老舊小區(qū)改造領(lǐng)域，通過加裝電梯、外墻保溫、智能安防等技術(shù)，提升居住舒適度和功能性，響應(yīng)住建部“新老房子均需達(dá)標(biāo)”的號(hào)召。這些探索為北京制定“好房子”標(biāo)準(zhǔn)積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。

2024年11月，《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》發(fā)布，提出提升居住空間舒適度的標(biāo)準(zhǔn)，包括起居室挑空設(shè)計(jì)、按需設(shè)置封閉或敞開陽臺(tái)、架空層公共空間利用等創(chuàng)新點(diǎn)。

2025年2月，《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》發(fā)布，鼓勵(lì)設(shè)置開敞式風(fēng)雨連廊，增配鄰里共享公共空間；允許建筑高度局部彈性管控，優(yōu)化城市支路空間利用；強(qiáng)調(diào)提升建筑立面品質(zhì)，推廣全屋智能技術(shù)應(yīng)用。

根據(jù)供地計(jì)劃，2025年北京商品住宅首次采用彈性供地方式，全年計(jì)劃供地240公頃至300公頃，其中新增宅地60%來自平原新城。通過容積率彈性管控、配套先行等政策，推動(dòng)順義、大興等區(qū)域形成職住平衡的高品質(zhì)社區(qū)。

也就是說，2025年北京出讓土地的“好房子”項(xiàng)目將重點(diǎn)布局在大興和順義等平原新城地區(qū)。