經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 田國寶 房地產(chǎn)市場變化之快，讓一家千億級房企北京區(qū)域的營銷負(fù)責(zé)人梁薇有點措手不及。2024年下半年，她所在的公司在北京的一個新項目開盤，本想采取速戰(zhàn)速決策略，但賣了半年，去化率僅兩成多。

梁薇介紹，拿地之后，客研部門對周邊市場需求做了深入調(diào)研。根據(jù)調(diào)研結(jié)果，他們將產(chǎn)品客群定位在首次置業(yè)高智群體及剛改家庭，產(chǎn)品以高層為主，輔以小高層滿足差異化需求，將三居室作為主力戶型。

項目開盤賣得不錯，但2025年以來，高層住宅逐漸賣不動了，為數(shù)不多的小高層成為去化主力軍。梁薇說，項目開發(fā)前調(diào)研結(jié)果沒問題，但與市場表現(xiàn)出現(xiàn)偏差，可能是市場偏好發(fā)生了變化。

高層住宅指10層以上（高度大于27米）住宅，具有現(xiàn)代化設(shè)計和視野開闊等特點；小高層通常指7層至11層住宅（18米至27米），居住舒適度較高；洋房主要為4層至6層（低于18米）住宅，具有低密度、高品質(zhì)和私密性強(qiáng)等特點。

梁薇在與同行交流時發(fā)現(xiàn)，自2024年下半年以來，北京、上海、杭州等城市的高層住宅普遍去化較難，甚至一些大平層豪宅項目也不例外，購房者越來越傾向小高層和洋房。

二手房市場也在經(jīng)歷類似的變化，一位北京的中介人士表示，兩居和三居的高層住宅原本成交和價格都較為堅挺，但目前不如“老破小”受歡迎。

一家國有房企的區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，他們公司旗下項目也出現(xiàn)高層住宅滯銷的情況。他認(rèn)為原因復(fù)雜，既有市場供需結(jié)構(gòu)變化的因素，也是購房者偏好變化的結(jié)果。

風(fēng)向變了

梁薇所在公司開發(fā)的項目有10棟高層和7棟小高層，共有900多套房源。梁薇說，該項目是他們?yōu)榱诉m應(yīng)市場需求推出的新產(chǎn)品，拓客階段即受到了市場大量關(guān)注，這也增強(qiáng)了銷售團(tuán)隊的信心。

項目首次開盤推出百套房源，彼時正值一線城市樓市成交好轉(zhuǎn)，幾乎被一搶而空。按照項目方估算，如果市場趨勢不出現(xiàn)意外轉(zhuǎn)折，項目九個月可以清盤，樂觀情況下，年底可完成80%去化。

進(jìn)入順銷階段，項目銷售勢頭不如開盤，但也保持一定量成交。大約兩個月后，梁薇發(fā)現(xiàn)有些不對勁，雖然看房的人很多，但成交節(jié)奏很慢。到2024年底，去化率不足兩成。

梁薇說，2025年春節(jié)假期至2月底，銷售套數(shù)為個位數(shù)，加上節(jié)前銷售業(yè)績，一共賣了200多套。而且，開盤時，為了拉近與周邊市場的距離，銷售價格比備案價下調(diào)了約10%。

該項目高層和小高層房源比例大約為6:4，已經(jīng)銷售的200多套房源，小高層占比超過六成，2025年新成交的房源均為小高層。梁薇說，從目前的銷售結(jié)果看，項目定位與當(dāng)前市場需求出現(xiàn)較大偏差。

定位出現(xiàn)偏差的不止梁薇負(fù)責(zé)銷售的項目。上述國有房企區(qū)域負(fù)責(zé)人說，他們公司開發(fā)的項目，目前二期在售，共有11棟樓，總房源超過700套。其中高層6棟，房源占比六成；小高層5棟，房源占比四成左右。

項目二期開盤至今已經(jīng)超過6個月，目前去化率約為25%。已售出的房源中，小高層房源占比超過三分之二，高層住宅占比不足三分之一。

該國有房企區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，他負(fù)責(zé)的項目一期于2023年底開盤，以小高層為主，高層房源相對較少，目前接近清盤。一期項目銷售時，高層住宅較受歡迎，小高層去化相對緩慢。

鑒于項目一期的銷售情況，二期在產(chǎn)品設(shè)計時增加了高層房源數(shù)量，降低了小高層房源比重。但這次，高層住宅不好賣，小高層反而好賣了。這一變化超出上述國企人士的預(yù)料。

北京朝陽區(qū)某項目也有類似的困惑。一位渠道負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，這個項目共分為三期，一二期是20層以上的高層住宅，以兩居和三居為主；三期總層高18層，主打四居室?？偡吭唇咏?000套。

一期在疫情期間開盤，目前已接近清盤狀態(tài)，僅剩下少量尾房和清退房源在售；二期項目開盤至今已超過20個月，去化率約為六成；三期項目于2024年10月開盤，共賣出20套左右，去化率不到一成。

上述渠道負(fù)責(zé)人說，2024年四季度為近年來北京樓市成交最好的季度，不少項目利用這一機(jī)會加緊去化，新房整體成交情況不錯，但高層住宅普遍滯銷，“北京高層住宅項目不多，以后會更少，本來是稀缺產(chǎn)品，沒想到這么不好賣”。

成因復(fù)雜

高層住宅滯銷情況并非突然出現(xiàn)，2024年下半年就開始出現(xiàn)跡象。彼時多數(shù)新建商品房項目去化較差，在一定程度上掩蓋了這一需求偏好的變化。

2024年9月底，隨著降首付、降按揭利率、放松限購等一系列房地產(chǎn)政策出臺，全國主要城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，新房和二手房成交大幅增加。樓市成交恢復(fù)也讓房價止跌回穩(wěn)。

隨著市場企穩(wěn)，高層住宅項目的滯銷情況開始引起房企的關(guān)注。一位央企西南區(qū)域的負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，高層住宅滯銷的情況在全國主要城市普遍存在，這一情況在2025年逐步成為行業(yè)共識。

對高層住宅滯銷的原因，多位房地產(chǎn)從業(yè)者認(rèn)為成因較為復(fù)雜，但主要有兩個原因。

第一，市場供需變化。以剛需為主的市場逐步過渡到改善需求為主，如北京樓市的改善型需求占比超過八成。即多數(shù)購房者為“賣一買一”或“賣多買一”，首次置業(yè)需求占比相對較小。

2024年二季度以來，以“老破小”為主的二手房價格出現(xiàn)大幅調(diào)整，部分區(qū)域或小區(qū)的價格跌幅超過三成，導(dǎo)致二手房與新房的價格差距進(jìn)一步拉大，部分改善需求賣掉老房子很難換到新房。

在這種情況下，雖然新房市場仍以改善需求為主，但改善門檻提高了，樓市需求進(jìn)一步向高端集中。2024年成都等城市千萬級豪宅成交量大幅上升，亦是這一市場結(jié)構(gòu)性變化的案例之一。

“高層住宅的客戶主要是剛改需求，現(xiàn)在這部分需求少了?！绷恨闭f，這是導(dǎo)致高層住宅滯銷的重要原因之一。2020年以來，新房市場以小高層和洋房為主，由于市場競爭激烈，小高層銷售折扣較大，吸走了部分高層住宅的需求。

在她看來，買房一般是就上不就下，即購買高層的客戶容易成為洋房或小高層的客戶，但洋房和小高層的客戶基本不會購買高層住宅。而且，小高層和洋房的折后價與高層住宅價格距離進(jìn)一步縮短，同樣價位，購房者更愿意購買小高層。

第二，購房者喜好變化。近年來，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生根本變化，從以投資需求為主轉(zhuǎn)為以居住屬性為主，購房者的偏好向低密度、高品質(zhì)住宅轉(zhuǎn)移。在這種情況下，高層住宅逐步被冷落。

高層住宅雖然視野較為開闊，但也存在密度高、供水供暖不足、電梯故障、消防救援難度大等一系列弊端，尤其對老人和兒童并不友好。而且高層住宅的維護(hù)難度大，維護(hù)成本也較高。

上述央企西南區(qū)域負(fù)責(zé)人說，住宅高度達(dá)到一定限度后，必須配備兩部電梯，消防通道要求也較高，所以高層住宅的公攤面積普遍較大，得房率一般低于80%。性價比遠(yuǎn)低于小高層和洋房。

上述國企區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，不同時代的人對居住的要求不同。1990年代，筒子樓也曾是市場主流產(chǎn)品，但現(xiàn)在已經(jīng)沒有人喜歡住筒子樓了；沒有電梯的“老破小”和高層住宅也是特定時代的產(chǎn)品。

高層住宅怎么辦

上述國企區(qū)域負(fù)責(zé)人說，中國傳統(tǒng)民居以平房院子為主，多層和高層住宅在近代才開始出現(xiàn)，高層住宅大規(guī)模出現(xiàn)是在2000年之后。在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)年代，高層住宅一度是各大城市的主流產(chǎn)品，一直到2020年。

高層住宅不僅在市場需求層面逐步遇冷，多數(shù)城市也開始對建筑“限高”，從政策層面不再鼓勵興建地標(biāo)建筑和高層住宅。

2021年，住建部等15部門發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的意見》，要求縣城新建住宅應(yīng)以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比不低于70%，住宅建筑最高不超過18層（約54米）。

這一政策出臺的背景是，一方面大多數(shù)縣城消防云梯高度僅50米，難以覆蓋更高層救援需求；另一方面，部分縣城高層住宅爛尾或空置問題突出，且縣城人口與土地資源適配度不需要通過高層節(jié)約用地。

2024年11月，江蘇省住建廳出臺《關(guān)于加強(qiáng)高層建筑規(guī)劃建設(shè)管控的意見》要求，城區(qū)常住人口300萬以上城市不得新建500米以上建筑，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑；100萬至300萬人口城市的建筑高度限定在150米以內(nèi)。

此外，天津、長沙、武漢、成都、深圳和廣州等城市也開始限制建筑物的高度。深圳世茂深港國際中心從668米降高至600米；長沙“世界第一高樓”、武漢綠地中心等項目被叫?；蚪蹈?。

從政策導(dǎo)向到市場結(jié)構(gòu)變化，再到購房者需求變化，高層住宅正在逐漸淡出主流房地產(chǎn)市場。梁薇介紹，近年全國主要城市新成交的地塊，高層住宅越來越少，多數(shù)是小高層和洋房，高層住宅滯銷會進(jìn)一步加快存量高層住宅的出清步伐。

梁薇說，高層住宅的住戶普遍較多，有的高層小區(qū)一棟樓有幾百戶。由于居住的人多，在一些諸如小區(qū)改造或修繕等公共領(lǐng)域很難達(dá)成一致意見，通過改造修繕提升價值的空間相對較小。

在梁薇看來，未來主流建筑為小高層和洋房，高層住宅通過拆遷再開發(fā)的商業(yè)價值相對較小，一定程度限制了高層住宅的市場價值，但由于商業(yè)慣性思維，多數(shù)開發(fā)商沒有意識到這一點，高層住宅滯銷“敲醒了”很多人。

（應(yīng)受訪者要求，梁薇為化名）