經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 根據(jù)同花順數(shù)據(jù)，2025年第14周（3月31日—4月6日），30城新房成交量為16788套，比上一周下降45.7%。此外，多家機(jī)構(gòu)研報(bào)也顯示，主要城市的新房成交量開(kāi)始由之前的上行轉(zhuǎn)為下跌。

在某一線城市負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售的肖穎也感受到這一變化。她說(shuō)，4月以來(lái)，她所在樓盤(pán)的日均帶看量減少了約一半。原本以為是清明假期的原因，但節(jié)后帶看量并未明顯改善。

一家國(guó)有房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人分析，自2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)積壓了一部分需求，2024年四季度至今，這部分需求已經(jīng)陸續(xù)釋放。

銷售變化

肖穎負(fù)責(zé)銷售的項(xiàng)目在2024年“9·26”樓市新政后開(kāi)盤(pán)，加上項(xiàng)目所在區(qū)域多年未有新盤(pán)推出，開(kāi)盤(pán)后受到購(gòu)房者的熱捧。截至2024年底，該項(xiàng)目累計(jì)去化率接近50%，成為當(dāng)?shù)刈顬闊徜N的項(xiàng)目之一。

2025年以來(lái)，雖然去化情況不及開(kāi)盤(pán)時(shí)的盛況，但一季度累計(jì)賣出140多套，加上2024年的銷售成績(jī)，項(xiàng)目整體去化率接近70%，尤其是在3月“小陽(yáng)春”期間，項(xiàng)目共賣出上百套房子。

肖穎表示，4月的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎發(fā)生了變化，4月1日至4月8日，她負(fù)責(zé)銷售的項(xiàng)目?jī)H成交了3套房子，帶看量也在下滑。

肖穎所在的公司開(kāi)發(fā)的另一個(gè)項(xiàng)目，其一期項(xiàng)目于2024年10月開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目方對(duì)外宣稱“開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)”。肖穎透露，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)的實(shí)際去化率約為20%，截至2024年底，累計(jì)去化率超過(guò)40%。

2024年底，該項(xiàng)目二期獲取預(yù)售證，考慮到一期尚未售罄，二期暫未開(kāi)盤(pán)。2025年3月，項(xiàng)目二期按樓棟陸續(xù)推出70多套房源，并與一期合并銷售。截至3月底，項(xiàng)目一期去化率達(dá)到60%，二期共賣出20多套。

肖穎介紹，4月以來(lái)，該項(xiàng)目共計(jì)賣出7套房子，其中3套是3月繳納定金的訂單，4月實(shí)際銷售為4套。她提到，公司開(kāi)會(huì)時(shí)，銷售人員普遍認(rèn)為是清明假期的影響，但假期后帶看量和成交量未見(jiàn)變化。

一家央企在某二線城市的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，4月以來(lái)，他所在城市項(xiàng)目的日均成交量約為2024年的三分之二，低于3月。

2024年上半年，該央企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人所在城市的新房成交量曾一度增加，下半年開(kāi)始回調(diào)。10月在樓市政策提振下，成交量回升，至12月達(dá)到頂峰，日均成交量超過(guò)400套。

2025年以來(lái)，1月雖受春節(jié)假期影響，但新房成交量仍超過(guò)2024年同期。從2月開(kāi)始，當(dāng)?shù)貥鞘谐尸F(xiàn)環(huán)比上升、同比下跌的趨勢(shì)。至4月，日均成交量同比和環(huán)比均出現(xiàn)下降。

同花順數(shù)據(jù)顯示，2025年4月1日—4月8日，30個(gè)主要城市的日均成交量為1795.5套，與3月相比下降了43.1%，與2月相比有12.3個(gè)百分點(diǎn)的差距。

釋放減緩

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，2024年四季度以來(lái)的樓市行情主要得益于積壓的需求在樓市新政刺激下的釋放。

上述國(guó)有房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)，“9·26”樓市新政前積壓的需求主要分為兩類。

第一，2021年四季度以來(lái)，疫情期間積壓的需求，有一部分沒(méi)有得到釋放；2023年四季度及2024年二季度樓市經(jīng)歷了兩輪調(diào)整，使得大部分購(gòu)房者選擇持幣觀望。一線城市主要以這類需求為主。

第二，部分城市因限購(gòu)等政策積壓了相當(dāng)部分的需求，這部分需求因不具備購(gòu)房資格而被房地產(chǎn)市場(chǎng)拒之門外。隨著限購(gòu)政策的放松或放開(kāi)，部分群體具備了購(gòu)房資格，成為樓市新的需求。

2024年5月，杭州和西安等城市宣布徹底放開(kāi)限購(gòu)；“9·26”樓市新政后，廣州、天津等城市取消所有限購(gòu)政策，北京、上海、深圳等多個(gè)城市縮短了繳納社保或個(gè)稅期限的要求。

綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰在2024年業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)，杭州全面放開(kāi)限購(gòu)和限價(jià)后，浙江省內(nèi)外的客戶都可以購(gòu)買杭州房產(chǎn)，緩解了房屋品質(zhì)和戶型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求不匹配的問(wèn)題，“雙限”放開(kāi)導(dǎo)致原先壓抑的需求集中釋放，在高端市場(chǎng)體現(xiàn)得尤為明顯。

郭佳峰預(yù)測(cè)，憑借浙江省居民較強(qiáng)的購(gòu)買力及杭州每年約20萬(wàn)的新增人口，杭州市場(chǎng)的需求釋放可以持續(xù)一年到一年半。這一需求釋放也為房企提供了一個(gè)投資拿地的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)和窗口期。

上述國(guó)有房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，供需兩端政策逐步放寬及財(cái)政和貨幣政策推動(dòng)，使得深圳、杭州、成都等市場(chǎng)部分需求被釋放出來(lái)，具體到新房，主要體現(xiàn)在核心城市核心區(qū)域的高端項(xiàng)目上。

在他看來(lái)，如果新房成交量繼續(xù)下行，意味著積壓需求的釋放減緩，可能需要新一輪政策釋放出更多的需求，不過(guò)積壓的需求并非取之不盡，而會(huì)逐級(jí)消退。

肖穎說(shuō)，她所在城市去化較好的主要是少數(shù)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的高端項(xiàng)目；多數(shù)項(xiàng)目的去化情況一般，其中一個(gè)售價(jià)4萬(wàn)元/平方米左右的項(xiàng)目，蓄客三個(gè)月，3月下旬開(kāi)盤(pán)，認(rèn)購(gòu)了幾百套，實(shí)際成交20多套。4月以來(lái)，一套還沒(méi)有賣出。

結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，樓市政策形成的需求釋放，會(huì)有一段窗口期，例如郭佳峰預(yù)測(cè)的杭州市場(chǎng)的需求釋放可以持續(xù)一年到一年半。

通常情況下，房企從拿地到開(kāi)盤(pán)銷售需要6個(gè)月左右，想要在窗口期內(nèi)收回投資，需要將去化周期限定在一年甚至半年內(nèi)。但類似杭州這樣人口增加疊加放開(kāi)“雙限”的城市數(shù)量并不多，多數(shù)城市的窗口期沒(méi)有一年到一年半時(shí)間。

截至2024年底，一二線城市中，人口持續(xù)增長(zhǎng)的城市有深圳、廣州、杭州、成都、武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南京、鄭州、西安、蘇州等。

上述國(guó)有房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)，在窗口期較短的結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)機(jī)會(huì)中，房企第一要選對(duì)地，第二要盡量縮短從拿地到開(kāi)盤(pán)的時(shí)間。他介紹，在一些城市，拿地三個(gè)月，項(xiàng)目就可以開(kāi)盤(pán)，一些企業(yè)的拿地開(kāi)盤(pán)周期甚至可以縮減至一個(gè)月左右。

在他看來(lái)，在當(dāng)前的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)回暖的預(yù)期相對(duì)較低，隨著需求的不斷釋放，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布，部分城市部分區(qū)域的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，對(duì)房企各方面能力的要求也會(huì)越來(lái)越高。