經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 2月11日，北京市朝陽(yáng)區(qū)三間房D區(qū)棚戶區(qū)改造地塊經(jīng)過(guò)100多輪爭(zhēng)奪，最終被中國(guó)金茂和保利發(fā)展聯(lián)合體以87.3億元獲得，溢價(jià)率10.5%。這是2025年以來(lái)，北京成交的第7幅宅地。

2月8日，鄭州市金水區(qū)一幅宅地經(jīng)過(guò)255輪競(jìng)拍，最終被中海地產(chǎn)以10.9億元競(jìng)得。該幅土地以87.5%的溢價(jià)率創(chuàng)下鄭州2021年以來(lái)宅地溢價(jià)紀(jì)錄，截至目前，它也是2025年全國(guó)成交溢價(jià)率最高的宅地。

某地產(chǎn)央企的一位投拓人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2024年四季度，一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸止跌企穩(wěn)，部分房企陸續(xù)加大拿地力度。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，全國(guó)TOP100房企拿地金額同比增加41.4%，其中TOP30房企拿地金額同比增加186%。

該投拓人士說(shuō)，當(dāng)樓市企穩(wěn)，以及政策對(duì)市場(chǎng)兜底成為房地產(chǎn)行業(yè)共識(shí)，房企逐步恢復(fù)拿地?zé)崆?，帶?dòng)土地市場(chǎng)回暖；土地市場(chǎng)回暖又帶動(dòng)了各方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心和預(yù)期。兩者相互作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望筑底。

但他也承認(rèn)，目前斷言土地市場(chǎng)回暖為時(shí)尚早，一方面因?yàn)橥恋爻山涣亢鸵鐑r(jià)率上升只出現(xiàn)在部分一二線城市，并非普遍現(xiàn)象；另一方面，拿地房企以少數(shù)頭部央國(guó)企為主，多數(shù)房企仍在觀望。

暖意出現(xiàn)

北京三間房地塊于2024年底掛牌，蘇強(qiáng)第一時(shí)間就關(guān)注到地塊信息，并開(kāi)始籌備報(bào)名參拍。該地塊由三幅地塊構(gòu)成，其中兩幅為住宅用地，一幅為幼兒園用地，建筑面積17.3萬(wàn)平方米，起拍價(jià)79億元，折合樓面價(jià)4.6萬(wàn)元/平方米。

蘇強(qiáng)是一家國(guó)有房企北京區(qū)域的投拓人士，據(jù)他介紹，金茂保利聯(lián)合體對(duì)三間房地塊志在必得，但由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，最終地塊以10.5%的溢價(jià)率成交，樓面價(jià)升至5.1萬(wàn)元/平方米。

三間房地塊緊鄰地鐵6號(hào)線褡褳坡站，地塊周邊的二手房掛牌價(jià)普遍在4.5萬(wàn)元/平方米左右，實(shí)際成交價(jià)浮動(dòng)在4萬(wàn)元/平方米上下。所以，三間房地塊也成為近年北京少有的“面粉貴過(guò)面包”的地塊。

三間房地塊與保利發(fā)展開(kāi)發(fā)的璽悅朝陽(yáng)項(xiàng)目相距不遠(yuǎn)，璽悅朝陽(yáng)售價(jià)在8.3萬(wàn)元/平方米，目前已經(jīng)售罄。蘇強(qiáng)認(rèn)為，保利和金茂合作開(kāi)發(fā)，未來(lái)項(xiàng)目去化不是問(wèn)題，但想要盈利很難，更多是為了“養(yǎng)團(tuán)隊(duì)和跑銷量”。

近年，北京住宅用地的成交溢價(jià)率一直保持在15%以內(nèi)，2025年以來(lái)，多個(gè)地塊的溢價(jià)率超出這一比例。1月，海淀區(qū)朱房四街兩幅宅地經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)價(jià)，一幅被建發(fā)地產(chǎn)以90.4億元獲得，溢價(jià)率25%；另一幅被華潤(rùn)招商中鐵聯(lián)合體摘得，溢價(jià)率17.3%。

根據(jù)北京市規(guī)自委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年1月1日至2月12日，北京累計(jì)成交7幅土地，共計(jì)成交385億元，暫時(shí)位居全國(guó)主要城市之首，這一成交金額也超過(guò)2024年同期北京土地市場(chǎng)的水平。

2025年土地市場(chǎng)出現(xiàn)暖意的不僅是北京。1月6日，杭州錢塘區(qū)一幅土地被中海地產(chǎn)以44.9億元拿下，溢價(jià)率59.8%；1月16日，深圳龍崗龍城街道地塊被中海地產(chǎn)以30.7億元獲得，溢價(jià)率70.4%。

1月16日，杭州蕭山區(qū)一幅宅地被濱江地產(chǎn)以28億元摘取，溢價(jià)61.9%；1月24日，杭州錢塘區(qū)地塊再次被濱江地產(chǎn)以54.6億元奪得，溢價(jià)率71.3%；1月26日，綠城在杭州錢塘區(qū)以20.1億元獲得一幅宅地，溢價(jià)率41.5%。

2月8日，中海地產(chǎn)以10.9億元獲得鄭州金水區(qū)地塊，87.5%的成交溢價(jià)率，創(chuàng)下鄭州2021年以來(lái)土地溢價(jià)紀(jì)錄，也創(chuàng)下2025年以來(lái)全國(guó)主要城市宅地成交溢價(jià)紀(jì)錄。

同花順數(shù)據(jù)顯示，鄭州土地市場(chǎng)最高峰在2018年，土地成交金額高達(dá)1383.4億元，此后一路下滑，2024年全年土地成交金額降至268.6億元。2024年底，鄭州北龍湖溢價(jià)成交兩幅宅地，土地市場(chǎng)首現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪多個(gè)房企人士獲悉，這一輪土地市場(chǎng)回暖呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

第一，2025年以來(lái)，土地市場(chǎng)回暖主要集中在部分一二線城市，TOP10房企在京津冀區(qū)域拿地金額達(dá)到309億元。上海等城市由于供地節(jié)奏等原因，2025年以來(lái)土地市場(chǎng)成交量相對(duì)較小。

第二，拿地企業(yè)以央國(guó)企為主，1月，招商蛇口拿地金額達(dá)到126億元，華潤(rùn)置地拿地金額達(dá)到124億元；此外，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展和建發(fā)地產(chǎn)等房企拿地也較為積極。民營(yíng)房企中，只有濱江地產(chǎn)在杭州土地市場(chǎng)較為活躍。

第三，部分城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。北京、深圳、杭州、鄭州等地的多個(gè)地塊溢價(jià)率超過(guò)20%，部分地塊的溢價(jià)率甚至超過(guò)70%、80%。2024年同期，土地市場(chǎng)整體較為平淡。

供需重構(gòu)

在蘇強(qiáng)看來(lái)，2025年開(kāi)年，部分城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象，與2024年四季度以來(lái)一二手房成交量上升有直接關(guān)系，同時(shí)也意味著部分房企對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心和預(yù)期開(kāi)始修復(fù)。

蘇強(qiáng)分析，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期經(jīng)歷了幾個(gè)階段。

第一階段，2021年下半年，在三道紅線、疫情等多重因素影響下，房地產(chǎn)成交開(kāi)始大幅下滑，房企普遍對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心不足，開(kāi)始有意識(shí)的減少拿地。同花順數(shù)據(jù)顯示，2020年和2021年，全國(guó)土地成交金額超過(guò)千億的城市均有20個(gè)，到2022年下降至10個(gè)。

第二階段，2023年疫情結(jié)束后，業(yè)界普遍認(rèn)為，由于之前積壓的需求較多，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一波上行行情。部分房企開(kāi)始加大拿地力度。但2023年四季度和2024年二季度房地產(chǎn)連續(xù)下行，拿地房企普遍面臨較大的去化和盈利壓力。

第三階段，2023年拿地受挫后，房企開(kāi)始克制拿地沖動(dòng)，除了北京、深圳、上海和杭州等少數(shù)城市外，多數(shù)城市土地成交金額大幅下降。2024年，全國(guó)土地成交金額超過(guò)千億的城市僅剩下4個(gè)。

第四階段，隨著2024年四季度部分一二線城市住宅成交量上升，房?jī)r(jià)逐步止跌企穩(wěn)，加上土地成本下降，一些央國(guó)企開(kāi)始加大拿地力度。金地等民營(yíng)房企也開(kāi)始在土地市場(chǎng)尋找投資機(jī)會(huì)。

上述央企投拓人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2024年土地市場(chǎng)普遍不景氣，部分城市為了保證土地出讓金收入，開(kāi)始將手中優(yōu)質(zhì)地塊投放市場(chǎng)，“個(gè)別土地要流量有流量，要利潤(rùn)有利潤(rùn)，頭部房企肯定要搶的”。

在上述央企投拓人士看來(lái)，2021年下半年以來(lái)，除了濱江地產(chǎn)等少數(shù)房企外，多數(shù)民營(yíng)房企暫停拿地，央國(guó)企也減少拿地；2023年下半年起，頭部央企也開(kāi)始克制拿地沖動(dòng)。所以多數(shù)房企有補(bǔ)充土儲(chǔ)的需要。

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月底，中海地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備不及2021年高峰期的一半；華潤(rùn)置地的土儲(chǔ)面積也較高峰期下降20%左右；近兩年，招商蛇口、保利發(fā)展、萬(wàn)科等房企新增土儲(chǔ)面積只有高峰期的十分之一左右。

“開(kāi)發(fā)商最忌諱的是，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)了沒(méi)有貨可賣。”蘇強(qiáng)說(shuō)，所以一些房企會(huì)去冒險(xiǎn)拿地，如果錯(cuò)判了形勢(shì)，就當(dāng)是養(yǎng)團(tuán)隊(duì)了，而一旦錯(cuò)過(guò)了一波上行行情，很容易被對(duì)手甩在身后。

跟還是不跟

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)商品房銷售面積97385萬(wàn)平方米，同比下降12.9%，降幅較2024年上半年的19%進(jìn)一步收窄，但仍不及2023年。從單月來(lái)看，10月商品房成交面積開(kāi)始環(huán)比大幅增加；但2025年1月，由于春節(jié)假期影響，成交進(jìn)一步放緩。

蘇強(qiáng)認(rèn)為，2024年三季度從中央到地方出臺(tái)了一系列利好樓市的政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸止跌回穩(wěn)。雖然未來(lái)上行的空間不大，但下跌的空間同樣不大，“如果繼續(xù)下行，預(yù)計(jì)還會(huì)出臺(tái)利好政策”。

蘇強(qiáng)與房地產(chǎn)同行交流時(shí)發(fā)現(xiàn)，大家對(duì)未來(lái)的預(yù)期較為一致，即在政府救市政策作為兜底的情況下，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅波動(dòng)的可能性相對(duì)較小，這一預(yù)期為房企拿地提供了較為充分的理由。但并非什么城市都可以投資，同一個(gè)城市也并非什么地都可以拿。在他看來(lái)，房地產(chǎn)的投資邏輯發(fā)生了根本性變化，投資顆粒度需要細(xì)化到“一地一議”。

第一，蘇強(qiáng)的公司把投資范圍限定在一二線城市和部分長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為活躍的區(qū)縣，原則上未來(lái)投資的城市不超過(guò)20個(gè)，其中10個(gè)左右為深耕城市，另外10個(gè)城市根據(jù)行情和需要機(jī)動(dòng)投資。

第二，對(duì)深耕城市每一個(gè)批次掛牌的地塊進(jìn)行分析、推演，選定符合投資要求的地塊，并為備選地塊制定詳細(xì)的投資計(jì)劃。前期盡可能與地方政府相關(guān)部門溝通地塊的規(guī)劃條件等指標(biāo)。

第三，一個(gè)地塊是否值得投資，首先看流量，即通過(guò)歷年周邊項(xiàng)目的去化情況，判斷地塊未來(lái)的去化周期；其次看利潤(rùn)，根據(jù)去化周期及利潤(rùn)為地塊設(shè)定投資額上限。兩個(gè)條件中，流量是前提，去化不好的地塊，利潤(rùn)再高也不拿。

第四，在競(jìng)拍過(guò)程中，如果某個(gè)地塊在政府層面已有意向房企，堅(jiān)決不參與爭(zhēng)奪，盡量避免同行間的內(nèi)耗。

上述央企投拓人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，判斷一幅土地是否值得投資，原來(lái)的邏輯是簡(jiǎn)單算個(gè)賬，大差不差就可以拿地。但現(xiàn)在需要通盤考慮，不僅要詳細(xì)測(cè)算去化和投資回報(bào)，還要考慮項(xiàng)目未來(lái)面對(duì)什么客群，他們喜好什么房子，哪種戶型好賣。